Um casal que visitou um apartamento em fase de acabamentos no início do ano assinou o crédito habitação com taxa variável indexada à Euribor a 6 meses, convencido de que a prestação de 620 euros mensais ia manter-se estável durante os primeiros anos. Seis meses depois, na revisão semestral, a prestação subiu para 690 euros, sem aviso prévio além do extrato que chegou pelo correio. Não fizeram nada de errado do ponto de vista legal — o banco cumpriu todas as obrigações de informação exigidas pelo Banco de Portugal — mas nunca tinham percebido, no momento da assinatura, que a Euribor podia mexer tanto num intervalo tão curto. É esse o erro mais comum entre quem compra casa pela primeira vez: escolher o tipo de taxa a olhar apenas para o número da primeira prestação, sem perceber o que esse número significa daqui a três, cinco ou dez anos. O gestor de conta raramente explica isto sem ser perguntado diretamente, porque a simulação inicial é sempre feita com o cenário mais favorável para fechar negócio. E quando a revisão semestral chega, já não há margem para negociar as condições do contrato assinado meses antes.
Como funciona cada tipo de taxa
A taxa variável está indexada à Euribor, o índice de referência do mercado interbancário europeu, mais um spread fixo que o banco aplica consoante o perfil de risco do cliente e os produtos associados ao crédito, como seguros e domiciliação de ordenado. A taxa fixa, pelo contrário, mantém o mesmo valor durante todo o período contratado, seja por cinco, dez ou trinta anos, o que dá previsibilidade total à prestação mas normalmente parte de um valor inicial mais alto do que a variável. Já a taxa mista combina os dois mundos: um período inicial com taxa fixa, geralmente entre três e dez anos, seguido da conversão automática para taxa variável indexada à Euribor pelo resto do prazo do empréstimo.
Euribor a 3, 6 e 12 meses: qual index escolher
A Euribor a 3 meses reage mais depressa às decisões do Banco Central Europeu, para o bem e para o mal: se as taxas descerem, sentes o alívio na prestação mais cedo, mas se subirem, também sentes o aumento mais depressa. A Euribor a 12 meses suaviza as variações ao longo de um ano inteiro, o que a torna mais previsível no curto prazo, mas mais lenta a refletir descidas quando o cenário económico melhora. Não existe uma escolha objetivamente certa entre as três — depende de quanto risco de curto prazo estás disposto a aceitar em troca de reagir mais depressa a eventuais descidas.
O que os bancos portugueses oferecem agora
A Caixa Geral de Depósitos, o Millennium bcp, o Santander Totta e o Novo Banco continuam a apresentar as três modalidades, mas com spreads que variam bastante consoante o rácio entre o valor do empréstimo e o valor do imóvel (o chamado LTV, loan-to-value). Um LTV abaixo de 60% costuma garantir os melhores spreads, muitas vezes abaixo de 1%, enquanto financiamentos acima de 80% do valor do imóvel podem ultrapassar os 1,5% de spread nos bancos mais conservadores. Vale sempre a pena simular o mesmo crédito em pelo menos três instituições diferentes antes de decidir, porque a diferença entre o spread mais baixo e o mais alto do mercado pode representar mais de 100 euros por mês numa hipoteca de 200.000 euros a 30 anos. A idade do cliente também pesa na equação, sobretudo desde que os bancos passaram a ser mais cautelosos com prazos que ultrapassam os 75 anos de idade no final do contrato. Quem já tem outros créditos ativos, como um empréstimo automóvel ou um cartão de crédito com saldo em dívida, vê normalmente o spread agravado, porque a taxa de esforço total entra na análise de risco. E um detalhe que poucos perguntam no balcão: o spread negociado no primeiro ano pode ser revisto se deixares de cumprir os produtos associados, como a domiciliação do ordenado ou o seguro de vida contratado através do próprio banco.
A taxa mista: o meio-termo que poucos explicam bem
Quem opta pela taxa mista está, na prática, a comprar um seguro contra a subida da Euribor apenas durante os primeiros anos do crédito.
Isto significa que, se optares por uma taxa mista com cinco anos de período fixo, sabes exatamente qual vai ser a tua prestação durante esse tempo, mas ao fim desse período o crédito passa automaticamente para taxa variável, com o spread e o indexante que estiverem em vigor nesse momento. É uma boa opção para quem está numa fase da vida com despesas previsíveis, como um casal com filhos pequenos que precisa de orçamento estável nos próximos anos, mas não elimina o risco, apenas o adia. Convém, já na altura da assinatura, perguntar ao banco qual será exatamente o indexante e o spread aplicados após o fim do período fixo, porque nem todos os contratos deixam isso claro à primeira leitura.
Seguros associados: o que é obrigatório e o que é só venda cruzada
O seguro multirriscos habitação é o único seguro que a lei portuguesa exige de facto para contratar um crédito habitação, cobrindo danos ao imóvel que serve de garantia ao banco. O seguro de vida, pelo contrário, não é uma obrigação legal, mas quase nenhum banco aprova o crédito sem ele, porque protege o próprio banco em caso de morte ou invalidez do titular. A diferença entre contratar esse seguro de vida junto do banco ou junto de uma seguradora independente pode ultrapassar os 100 euros por mês numa apólice para dois titulares de 35 anos, segundo comparações que já circularam em portais de comparação de seguros. Ainda assim, muitos bancos oferecem um desconto no spread a quem aceita o seguro de vida e o seguro multirriscos através da própria instituição, o que obriga a fazer as contas ao conjunto e não a cada produto isolado. Vale a pena pedir ao banco uma simulação com e sem os produtos associados, e comparar depois com o custo de contratar os seguros no mercado livre, porque o desconto no spread nem sempre compensa o sobrecusto do seguro.
Comissões de reembolso antecipado: a letra pequena que trava a portabilidade
Quem tem uma taxa fixa e decide amortizar o crédito antes do prazo paga uma comissão máxima de 2% sobre o capital em dívida, um limite definido por lei desde 2018 para proteger o consumidor. Na taxa variável, essa comissão desce para um máximo de 0,5%, o que torna a variável mais barata de sair a meio do contrato, mesmo sendo normalmente mais cara ao longo da vida do crédito. Este detalhe explica, em parte, porque tantos portugueses hesitam em mudar de taxa fixa para mista ou variável a meio do percurso: o custo de sair da fixa pode anular de imediato qualquer poupança futura no spread. Convém sempre pedir ao banco uma simulação do valor exato da comissão antes de decidir amortizar ou portar o crédito, porque o cálculo varia consoante o montante em dívida no momento.
Trocar de banco: a portabilidade que quase ninguém usa
A lei portuguesa permite a portabilidade do crédito habitação entre bancos, sem custos de transferência para o cliente, mas menos de um em cada dez mutuários portugueses aproveita essa possibilidade, segundo dados que a Deco Proteste já divulgou sobre o setor. O processo obriga o banco atual a emitir, em quinze dias úteis, um documento com as condições em vigor, que depois serve para negociar com outras instituições ou simplesmente para pressionar o próprio banco a rever o spread. Não hesites em usar esse documento como argumento de negociação, mesmo que não tenhas intenção real de mudar de banco: muitas vezes a simples ameaça de sair já é suficiente para o gestor de conta rever a proposta.
O erro mais caro: escolher pela prestação mais baixa hoje
Uma prestação inicial mais baixa numa taxa variável pode esconder um custo total do crédito muito mais alto ao longo de 30 anos, sobretudo em ciclos de subida da Euribor como o que se viveu entre 2022 e 2024. Melhor opção para quem valoriza estabilidade acima de tudo: a taxa fixa ou a mista com período longo, mesmo que a prestação inicial pareça menos atrativa no simulador do banco. Evita decidir isto sozinho, sem comparar propostas: um intermediário de crédito habitação independente, licenciado pelo Banco de Portugal, não cobra ao cliente e consegue muitas vezes condições melhores do que balcão, porque compara várias instituições ao mesmo tempo. E lembra-te de rever o seguro de vida e o seguro multirriscos associados ao crédito de dois em dois anos — muitas vezes valem mais caro do que precisavam, simplesmente porque ninguém voltou a negociá-los depois da assinatura inicial. Pede sempre a Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE) antes de assinares qualquer proposta, porque é o único documento que compara as condições de forma padronizada entre bancos. E se a prestação simulada já ocupar mais de um terço do rendimento líquido do agregado familiar, considera seriamente adiar a compra ou procurar um imóvel mais barato, porque esse é o limiar a partir do qual qualquer imprevisto — uma reparação no carro, uma doença, uma subida de juros — deixa de caber no orçamento.