Um casal reformado de Coimbra assinou, há três anos, um contrato de multipropriedade num resort perto de Albufeira. Pagaram 6.500 euros por uma semana fixa em agosto, mais uma quota anual de manutenção que começou nos 380 euros e já vai em 520. Hoje pagariam a alguém para lhes tirar aquilo das mãos — e não encontram comprador nem a esse preço. A história repete-se em centenas de casos que chegam à DECO Proteste todos os anos, e é por isso que vale a pena perceber exactamente o que a lei portuguesa protege antes de assinar qualquer coisa num stand de vendas junto à piscina.
O que é, legalmente, a multipropriedade
Em Portugal, o nome jurídico correcto não é "multipropriedade" mas direito real de habitação periódica (DRHP), regulado pelo Decreto-Lei n.º 275/93, revisto em profundidade pelo Decreto-Lei n.º 37/2011. Não compra uma fracção de um imóvel como compraria uma casa — compra o direito de usar um determinado alojamento, num determinado empreendimento turístico, durante um período fixo do ano (normalmente uma semana), por um número de anos ou perpetuamente. O imóvel continua a pertencer a uma entidade exploradora, e o titular do direito periódico partilha-o com outras 51 famílias, uma por cada semana do calendário.
Há ainda uma segunda figura, mais recente e mais comum nos empreendimentos novos do Algarve e da Madeira: o direito de habitação turística, que funciona por um sistema de pontos em vez de semanas fixas — compra um pacote de pontos anuais que troca por estadias de duração e época variáveis, dentro da rede do operador ou através de parceiros como a RCI ou a Interval International. Na prática, para quem assina, a diferença entre as duas figuras interessa menos do que aquilo que têm em comum: um compromisso financeiro de longo prazo com quotas que só sobem.
Quanto custa realmente uma semana
Os preços de venda directa em resorts do Algarve — Vilamoura, Albufeira, Carvoeiro — variam tipicamente entre 4.000 e 18.000 euros por uma semana fixa em época alta, consoante a categoria do apartamento e a antiguidade do empreendimento. A esse valor inicial soma-se, todos os anos, uma quota de manutenção que ronda os 300 a 700 euros e que sobe com a inflação, as obras de conservação do edifício e, muitas vezes, sem qualquer tecto contratual claro. Ao fim de quinze ou vinte anos, o custo acumulado das quotas ultrapassa facilmente o valor pago pela semana em si.
Compare isto com o que o mesmo dinheiro compra fora do sistema: uma semana em agosto num apartamento T1 em Vilamoura, arrendado directamente através do Airbnb ou de uma agência local, custa normalmente entre 700 e 1.400 euros — sem quota anual, sem obrigação de voltar ao mesmo sítio todos os anos, sem contrato que sobrevive à sua vontade de mudar de destino. Não vale a pena comprar multipropriedade a pensar em poupança face ao arrendamento sazonal; a conta raramente fecha a favor do comprador, mesmo a quinze ou vinte anos.
O prazo de arrependimento que a lei obriga
Há uma protecção legal que funciona de facto: o comprador tem 14 dias corridos a contar da assinatura do contrato para desistir, sem pagar penalização e sem apresentar qualquer justificação — direito de livre resolução previsto no artigo 18.º do Decreto-Lei n.º 37/2011. A lei vai mais longe e proíbe explicitamente qualquer adiantamento, sinal ou pagamento antes de terminar esse prazo de catorze dias. Se um vendedor pedir cartão de crédito ou transferência no próprio dia da apresentação — "só para reservar a semana ao preço promocional" — está a violar a lei, e isso por si só é motivo para não assinar nada ali.
Use os 14 dias. Leve o contrato para casa, mostre-o a um advogado ou à DECO Proteste antes de decidir, e desconfie de qualquer vendedor que pressione para assinar "hoje, porque a promoção acaba à meia-noite" — essa urgência artificial é, de longe, a técnica de venda mais comum neste sector em todo o Sul da Europa.
Porque o mercado de revenda quase não existe
É aqui que a maioria dos compradores é apanhada de surpresa anos depois. Ao contrário de uma casa, uma semana de multipropriedade não tem um mercado líquido de revenda. Não há agências imobiliárias a anunciá-las, não há avaliação bancária, e os poucos portais especializados que existem — fóruns internacionais como o Timeshare Users Group — estão cheios de anúncios de gente a oferecer a semana por um euro simbólico, ou mesmo a pagar a quem aceite ficar com ela, só para deixar de pagar a quota anual.
O problema estrutural é simples: a oferta de quem quer sair supera em muito a procura de quem quer entrar, porque o produto raramente valoriza e a obrigação da quota anual afasta compradores novos. Uma família que herdou uma semana de multipropriedade dos pais descobre frequentemente que herdou também a obrigação de continuar a pagar a quota — recusar a herança apenas dessa fracção não é simples, porque em Portugal a herança é indivisível salvo repúdio total.
Empresas de "saída" e o golpe da segunda venda
Nos últimos anos multiplicaram-se empresas que contactam titulares de multipropriedade prometendo "libertá-los" do contrato mediante o pagamento adiantado de uma comissão — normalmente entre 1.500 e 4.000 euros — alegando ter já um comprador interessado ou uma acção judicial pronta a resolver o caso. A ASAE e a DECO Proteste têm alertado repetidamente para este esquema: o pagamento é feito, e depois nada acontece, ou o contrato nunca é efectivamente resolvido junto do resort original.
Nunca pague adiantado a quem promete anular o seu contrato de multipropriedade. Se existir mesmo um comprador interessado, a transacção pode e deve ser feita sem pagamento prévio da sua parte — é o comprador que paga, não o vendedor que paga para vender.
O que verificar antes de assinar
- O contrato tem de identificar o empreendimento turístico pelo nome e número de registo no Turismo de Portugal — sem esse registo, o direito periódico não é válido.
- Exija o valor exacto da quota de manutenção dos últimos cinco anos, não apenas o valor "actual" apresentado na venda — a evolução histórica diz mais do que a promessa de estabilidade.
- Confirme se o direito é perpétuo ou por prazo certo (normalmente entre 15 e 50 anos) e o que acontece ao fim desse prazo.
- Peça para ver, por escrito, as regras de troca caso o sistema seja por pontos — quantos pontos custa uma semana em época alta versus baixa, e se esses valores podem mudar unilateralmente.
- O contrato tem de ser celebrado por escritura pública ou documento particular autenticado e registado na Conservatória do Registo Predial da área do empreendimento — sem esse registo, os seus direitos perante terceiros ficam fragilizados.
Há quem goste genuinamente do sistema — famílias que voltam ao mesmo resort há vinte anos e que valorizam a previsibilidade de saber exactamente onde passam a primeira semana de agosto. Para esse perfil de comprador, que já testou o resort como hóspede normal antes de comprar e que não conta com a multipropriedade como investimento, o produto pode fazer sentido. O erro está em comprá-lo a pensar em retorno financeiro, ou sob pressão de uma apresentação de duas horas com champanhe grátis.
Alternativas que resolvem o mesmo problema sem o contrato de longo prazo
Se o que procura é a garantia de ter sempre um sítio para ir de férias sem pensar em logística, existem alternativas mais flexíveis e sem o risco de saída. Clubes de férias com adesão anual sem obrigação de renovação, aluguer directo com o mesmo proprietário todos os anos — muitos donos de apartamentos no Algarve preferem inquilinos recorrentes e praticam preços mais baixos em troca dessa fidelidade —, ou simplesmente uma conta poupança dedicada às férias, que não o obriga a lugar nenhum e que pode gastar onde e quando lhe apetecer.
Antes de assinar qualquer coisa num stand junto à piscina, peça o contrato, leve-o para casa e conte os catorze dias a partir de zero. Se a proposta ainda lhe parecer boa depois de a ler com calma, sem champanhe e sem prazo a expirar à meia-noite, provavelmente é uma proposta séria. Se não sobreviver a essa leitura fria, já sabe a resposta.