Um investidor de Xangai já não compra um apartamento em Lisboa para ficar com autorização de residência — compra uma participação num fundo
Durante quase uma década, o caminho mais rápido para um cidadão não europeu obter autorização de residência em Portugal passava por uma escritura. Bastava transferir 500 mil euros para um imóvel — ou 350 mil se o prédio precisasse de obras, ou 280 mil numa zona de baixa densidade — e o processo arrancava. Isso acabou a 7 de outubro de 2023, com a entrada em vigor da Lei n.º 56/2023, mais conhecida como "Mais Habitação". O imóvel deixou de contar. E o dinheiro, que continuou a chegar, teve de encontrar outra porta.
O que mudou exatamente em outubro de 2023
A Autorização de Residência para Investimento, conhecida por ARI ou Golden Visa, manteve-se — só a lista de investimentos elegíveis foi reescrita. Comprar casa, arrendar casa a turistas, ou financiar a reabilitação de um prédio deixaram de valer para o pedido. O que sobrou foi, no essencial, transferência de capital para fundos de investimento ou de capital de risco regulados pela CMVM (500 mil euros), criação de emprego com investimento próprio, doação a projetos de produção artística ou património cultural (250 mil euros) e apoio a investigação científica (500 mil euros). Na prática, isto empurrou quase todo o fluxo que antes ia para tijolo para um único destino: os fundos.
Não é um detalhe menor. Nos anos anteriores à mudança, mais de 90% dos pedidos de ARI passavam pela via imobiliária — era de longe a rota mais usada, e a mais compreendida por quem vinha de fora e queria algo tangível em troca do dinheiro. Trocar isso por uma unidade de participação num fundo gerido em Lisboa, sem escritura, sem chave, sem um sítio para passar férias, é uma mudança de mentalidade que nem todos os candidatos aceitaram fazer. Alguns simplesmente redirecionaram o pedido para a Grécia, onde o imobiliário ainda conta para o visto — com limiares que a reforma grega de 2023 elevou para 800 mil euros em Atenas, Salónica, Mykonos e Santorini, e 400 mil no resto do país. Outros ficaram em Portugal e adaptaram-se aos fundos.
Quem ainda gere estes fundos
As sociedades gestoras de fundos de capital de risco elegíveis para ARI operam sob supervisão da Comissão do Mercado de Valores Mobiliários, e há hoje dezenas de veículos registados especificamente a pensar neste público — muitos com prazos de resgate entre cinco e sete anos, o que já por si filtra quem procura liquidez rápida. O valor mínimo de 500 mil euros não mudou desde a reforma, mas as comissões de gestão e de subscrição variam bastante de fundo para fundo, e nem todos os candidatos fazem essa comparação antes de assinar. Há ainda quem confunda fundo de capital de risco com fundo imobiliário tradicional — não é a mesma coisa, e a diferença tem peso fiscal: um FCR elegível para ARI investe em empresas ou projetos, com o imóvel a entrar, quando entra, apenas como ativo subjacente de uma das participadas, nunca como propriedade direta do investidor de visto.
Para onde foi o dinheiro que já cá estava
Aqui está o ponto que menos se discute: o dinheiro estrangeiro atraído por autorização de residência não desapareceu do país, apenas mudou de veículo — e alguns desses fundos continuam, ainda que de forma indireta, a tocar em imóveis. Um fundo de capital de risco elegível para ARI não pode comprar um apartamento em nome de um investidor individual, mas pode investir em ativos como armazéns logísticos, unidades hoteleiras, residências para estudantes ou operações de arrendamento de longa duração — o chamado build-to-rent. É real estate na mesma, só que institucional, gerido em carteira, sem nome de comprador colado a uma fração autónoma específica.
Isto tem uma consequência direta para quem acompanha o mercado de escritórios e logística em Lisboa e no Porto: parte do capital que antes se concentrava em apartamentos de luxo no Chiado ou no Príncipe Real está hoje a financiar centros de distribuição perto do Carregado ou parques empresariais na periferia do Porto. É um mercado menos visível, sem fotografias de fachadas pombalinas, mas onde o volume de capital estrangeiro não parou de crescer desde 2023.
O que isto mudou para quem compra apartamento hoje
O segmento mais afetado foi o de topo — os apartamentos de 700 mil euros para cima em Lisboa, Porto, Cascais e no Algarve, onde durante anos o comprador típico era precisamente alguém a candidatar-se ao ARI. Sem essa procura concreta, os fogos de luxo nas zonas mais centrais de Lisboa deixaram de vender ao mesmo ritmo — e há mediadoras a admitir, fora de registo, que alguns imóveis acima de um milhão de euros no Chiado e na Avenida da Liberdade demoraram consideravelmente mais tempo a encontrar comprador do que em 2022.
Isto não significa que o mercado central arrefeceu de forma generalizada. A procura por parte de compradores nacionais, de nómadas digitais com rendimento em dólares ou libras, e de reformados estrangeiros a viver cá sem depender do ARI manteve-se firme — e em muitas zonas mais do que compensou a saída dos investidores de visto. A diferença é que o comprador de hoje quer viver no imóvel, não apenas cumprir um requisito legal, e isso muda o tipo de casa que sobe de preço: valorizam-se mais os apartamentos com boa exposição solar e varanda utilizável do que as coberturas de assinatura com acabamentos de marca pensadas para investidores que nunca lá iriam morar.
Recomendação direta para quem está a vender um apartamento de gama alta numa zona antes dominada pelo ARI: não fixe o preço com base no histórico de 2021-2022. Compare com transações fechadas nos últimos seis meses, não com os pedidos de anúncios da concorrência — o desfasamento entre preço pedido e preço de fecho alargou-se precisamente nesse segmento.
Nem tudo mudou — a burocracia continua a ser o maior travão
Aqui vale abrir uma exceção ao retrato de mudança ordenada: a agência que hoje processa os pedidos, a AIMA, herdou em 2023 um volume de processos pendentes do extinto SEF que ainda não foi totalmente escoado. Candidatos que submeteram pedidos de ARI pela via imobiliária antes de outubro de 2023 continuam, em muitos casos, à espera de uma decisão final anos depois — o que significa que uma parte do capital "antigo" ainda está tecnicamente presa em imóveis já comprados, apenas sem o certificado de residência que o justificava. Não é um problema dos fundos; é um problema da máquina administrativa que gere qualquer via de investimento, antiga ou nova.
O que esperar até final de 2026
O número de novos pedidos de ARI através de fundos tem vindo a consolidar-se como a rota dominante, e não há sinal de que o Governo pretenda reabrir a via imobiliária — pelo contrário, o objetivo declarado da Lei 56/2023 era precisamente tirar pressão compradora estrangeira do stock habitacional urbano. Para quem vende no segmento médio, isto pouco muda: a procura interna continua a sustentar preços. Para quem vende acima de 700 mil euros numa zona turística ou central, o cálculo é diferente — o comprador que antes garantia liquidez rápida a esse preço específico simplesmente já não está a fazer fila da mesma maneira, e substituí-lo exige paciência ou um ajuste de expectativa que nem todos os proprietários estão dispostos a fazer.