A descida do IRS que reabriu as contas
Há uma conta que, este verão, está a ser refeita em milhares de casas por Portugal fora: quanto renderia aquele T2 vazio em Coimbra, ou a casa dos pais que já ninguém habita há dois anos, se voltasse ao mercado de arrendamento. A resposta, em 2026, mudou — e mudou a favor de quem tem a chave guardada numa gaveta. O Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, baixou a taxa autónoma de IRS sobre rendimentos prediais de contratos de arrendamento habitacional de 25% para 10%, uma descida de 60% face ao regime anterior. A medida não se aplica só a contratos novos: abrange também os que já estavam em curso, com efeitos retroativos a 1 de janeiro de 2026, o que significa que quem arrendou em fevereiro ou em maio já está a beneficiar dela sem ter feito nada de diferente. Nem toda a gente qualifica, porém. Para ter direito à taxa reduzida, o contrato tem de ser de habitação permanente, com duração mínima de três anos, e a renda não pode ultrapassar os 2.300 euros mensais — o que deixa de fora arrendamentos de curta duração, alojamento local disfarçado de arrendamento e imóveis de gama muito alta.
Para perceber o peso real da mudança, vale a pena fazer as contas com um exemplo simples. Um senhorio que recebe 800 euros de renda por mês declarava, ao abrigo da taxa de 25%, cerca de 2.400 euros de IRS por ano sobre esse rendimento; com a taxa de 10%, esse valor cai para 960 euros — uma poupança de 1.440 euros anuais, só de imposto, sem mexer no valor da renda cobrada ao inquilino. É esta diferença que está a levar muitos proprietários que, até há pouco tempo, preferiam deixar a casa fechada a arriscar o peso fiscal do arrendamento, a reconsiderar a decisão.
O que ganha quem arrenda, não só quem arrenda casas
A reforma fiscal também mexeu do lado dos inquilinos, ainda que com menos destaque mediático do que a descida da taxa dos senhorios. O limite anual de dedução à coleta em IRS relativo às rendas pagas sobe para 900 euros em 2026 e passa para 1.000 euros a partir de 2027. Não é um valor que mude a vida de quem paga 700 ou 800 euros de renda em Lisboa ou no Porto, mas ajuda a equilibrar um pouco a balança numa reforma que, no essencial, favorece claramente quem tem propriedade para arrendar. Para o senhorio que hesita entre declarar a renda com rigor ou continuar a negociá-la ao lado, com dinheiro vivo e sem contrato registado — uma prática ainda comum em zonas do interior — a diferença entre 25% e 10% pode ser precisamente o argumento que faltava para regularizar a situação.
Arrendamento Acessível: menos IRS, mas com regras
Além da descida geral da taxa, existe agora um regime paralelo pensado para quem está disposto a arrendar abaixo do preço de mercado: o Regime de Arrendamento Acessível, conhecido como RSAA. A lógica é simples — os senhorios que aceitem praticar rendas até cerca de 80% da mediana de valores por metro quadrado no concelho onde o imóvel está situado podem ficar isentos de IRS ou IRC sobre esse rendimento, não apenas com a taxa reduzida a 10%, mas com isenção total. Se a sua casa está numa zona onde a procura é sobretudo de famílias com orçamento apertado — bairros históricos de cidades médias, arredores de polos universitários, concelhos do interior com poucos senhorios profissionais — vale a pena perguntar à câmara municipal qual é essa mediana antes de decidir. Nalguns concelhos, a isenção total do RSAA compensa mais do que a taxa fixa de 10%, sobretudo para quem já não conta com a renda mais alta possível como objetivo principal.
- Renda-teto calculada a partir da mediana municipal por metro quadrado, e não de um valor fixo nacional
- Isenção de IRS ou IRC sobre o rendimento predial gerado por esses contratos
- Pensado sobretudo para quem já teria dificuldade em arrendar ao preço pleno de mercado, e não como substituto automático do regime geral
Casas vazias há mais de dois anos já não passam despercebidas
Um dos pontos mais debatidos da reforma diz respeito aos imóveis devolutos. A partir de agora, uma casa que esteja vazia há mais de vinte e quatro meses consecutivos pode ser integrada, por decisão administrativa, no Regime de Arrendamento Acessível — uma espécie de convite forçado a colocar o imóvel no mercado, ainda que a rendas mais baixas do que as de mercado livre. Isto não significa que a câmara municipal vai bater à porta amanhã: o mecanismo depende de notificação prévia pela entidade gestora habitacional do município, um processo que, à semelhança de outros instrumentos administrativos em Portugal, tende a ser lento e desigual entre concelhos. Ainda assim, o sinal político é claro. Quem tem uma casa fechada há anos, à espera de uma valorização que pode nunca chegar, tem agora um incentivo fiscal para a arrendar por vontade própria, antes que a decisão deixe de ser sua.
A reforma «Construir Portugal» ainda não é lei
E aqui está o problema: nada disto é ainda definitivo.
A reforma do mercado de arrendamento integrada na estratégia «Construir Portugal» foi aprovada em Conselho de Ministros a 9 de julho de 2026, mas continua, à data, como proposta de lei — falta a aprovação, com ou sem alterações, pela Assembleia da República. O diploma, tal como está desenhado, antecipa o fim do controlo de rendas para novos contratos de arrendamento, mantendo inalterado o regime aplicável aos contratos já em vigor, e reforça a liberdade das partes para definirem rendas e cauções sem os limites atuais. Para quem está a pensar em arrendar uma casa que comprou recentemente, isto é uma boa notícia potencial: mais liberdade para fixar a renda desde o primeiro dia. Mas é só isso — potencial. O texto pode ser alterado, adiado ou mesmo rejeitado no processo legislativo, e quem organiza a vida financeira à volta de uma lei que ainda não existe corre o risco de ter de refazer as contas dentro de poucos meses.
O aviso do certificado energético que poucos senhorios leem
Há ainda uma condição que passa facilmente ao lado de quem só olha para os números fiscais: os proprietários com imóveis classificados com certificado energético F ou G têm um prazo de três anos para realizar obras de melhoria. Quem não o fizer arrisca ver limitado o valor da renda que pode legalmente cobrar. Numa casa antiga, sem isolamento e com janelas de origem, essa classificação é mais comum do que a maioria dos senhorios imagina — e a fatura de uma reabilitação térmica básica, isolamento de cobertura e substituição de caixilharia, pode facilmente rondar os 4.000 a 8.000 euros, dependendo da tipologia e da região. Vale a pena pedir o certificado energético atualizado antes de anunciar a casa para arrendamento, não depois de já ter um inquilino interessado.
As contas que realmente importam antes de decidir
Para quem já tem um contrato em vigor, há ainda outro número a não esquecer: o coeficiente oficial de atualização anual das rendas para 2026 ficou fixado em 2,24%, com base na inflação registada. Na prática, uma renda de 600 euros passa a 613,44 euros — mais 13,44 euros por mês, sem necessidade de negociar nada com o inquilino, desde que a atualização seja comunicada dentro do prazo legal. Não vale a pena esperar pela aprovação da «Construir Portugal» para decidir arrendar uma casa devoluta: a poupança fiscal de 10% já está em vigor, é garantida por lei e aplica-se de imediato a partir da assinatura do contrato, enquanto a liberalização de rendas para novos contratos ainda pode ser reescrita pela Assembleia da República. Melhor opção, para quem tem um imóvel parado há mais de um ano: tratar primeiro do certificado energético, depois simular o valor líquido com a taxa de 10% já em vigor, e só depois comparar com a hipótese de aderir ao Regime de Arrendamento Acessível caso o concelho tenha uma mediana de rendas favorável.
A gaveta onde estava guardada a chave do T2 em Coimbra já não é o sítio certo para ela ficar.