Desde quinta-feira, 1 de outubro, um contrato de compra e venda de casa pode ser anulado só porque lhe falta uma frase. O documento que titula a transmissão tem de dizer se o imóvel tem ou não título urbanístico, e quem o redige (conservador, notário, advogado ou solicitador) fica obrigado a escrevê-lo, sob pena de anulabilidade do negócio. A regra vem do novo Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação, o RJUE, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio. A data mudou pelo caminho: estava marcada para 3 de agosto e o Decreto-Lei n.º 155-B/2026, de 31 de julho, empurrou-a para 1 de outubro, para dar tempo às câmaras de adaptarem as plataformas informáticas. Agora a lei está em vigor e mexe em duas coisas que interessam a quem tem casa ou quer comprar uma: o que fica escrito na escritura e que obras ainda pedem licença.
O que a escritura passa a ter de dizer
O artigo 4.º-A, n.º 14, aplica-se à transmissão de terrenos para construção urbana, de edifícios já construídos ou em construção e das respetivas frações autónomas. Nesses negócios, o documento tem de registar uma de três situações: que o título urbanístico existe e foi apresentado, que o vendedor declara possuí-lo mas não o apresenta, ou que o vendedor declara que não dispõe de título. Repare no que a lei não exige. Não obriga a mostrar o título no ato da escritura e também não proíbe a venda de uma casa sem ele; exige apenas que a situação fique escrita. Um vendedor que diga «tenho a licença» e não a exiba cumpre a letra da lei, e o comprador fica com uma declaração onde antes tinha um silêncio, o que é melhor do que nada e pior do que ver o papel com os próprios olhos.
O conceito de título também foi redefinido. No caso de uma licença, é composto pelo comprovativo do pagamento das taxas, pelo último requerimento entregue (que inclui a síntese da operação urbanística) e pela notificação do deferimento ou, quando a câmara não responde a tempo, pelo comprovativo de que o pedido foi submetido. Na comunicação prévia, é o modelo preenchido, o comprovativo da submissão e o pagamento das taxas. Deixou de bastar o recibo das taxas, por isso convém saber que documentos correspondem à casa que está a ver.
Anulabilidade não é nulidade, e a diferença conta: o negócio produz efeitos enquanto ninguém o impugnar. Só que, na leitura da Cuatrecasas reportada pelo idealista/news, o vício pode ser invocado dentro dos prazos gerais do direito civil, ou seja, muito depois de a escritura estar assinada. Para o comprador é uma rede de segurança; para o vendedor, uma razão para não deixar nada por declarar. O mesmo diploma estabelece ainda, no n.º 13, que o título de utilização de um edifício ou fração acompanha automaticamente a propriedade, pelo que o novo dono herda a licença de utilização que existir, sem requerimento adicional.
Melhor opção: peça o título urbanístico e a licença de utilização logo na fase da proposta, e não na semana da escritura. A menção só é exigida no documento que transmite o imóvel, mas é no contrato-promessa que ainda tem margem para negociar, e saber de antemão qual das três frases vai constar poupa discussões à mesa do notário.
E o banco? Rafael Ascenso, da Porta da Frente Christie's, aponta como ponto por esclarecer se as instituições de crédito continuarão a exigir a licença de utilização para financiar ou escriturar, mesmo quando a lei deixa de a impor como condição da escritura. Até haver prática assente, parta do princípio de que o seu banco a pode continuar a pedir e confirme-o com o gestor de conta antes de pagar o sinal.
Obras que deixam de pedir licença
É aqui que o proprietário comum sente mais diferença. As alterações no interior de edifícios ou frações estão isentas desde que não impliquem modificações exteriores nas alturas, fachadas, telhados ou coberturas e não afetem a estabilidade. Quando mexem na estabilidade, exigem projeto de estabilidade e termo de responsabilidade de técnico habilitado (e projeto de reforço sísmico, quando a lei o impõe), entregues em depósito com a informação sobre o início dos trabalhos. Na leitura que o escritório NFS Advogados faz do diploma, isto permite refazer todo o interior de um prédio antigo, incluindo elementos estruturais, desde que a fachada fique exatamente como está. As obras de conservação e as de reconstrução sem aumento de volume ou de área mantêm-se isentas. Já as obras de escassa relevância urbanística, no artigo 6.º-A, cobrem o género de intervenção que muita gente faz no quintal ou no telhado:
- anexos ao edifício principal com altura até 2,2 m (ou até à cércea do rés do chão) e área igual ou inferior a 10 m², desde que não confinem com a via pública;
- muros de vedação até 1,8 m de altura, também sem confrontar com a via pública;
- estufas de jardim com menos de 3 m de altura e até 20 m²;
- painéis solares fotovoltaicos associados ao edifício principal, desde que não excedam a área da cobertura nem ultrapassem em mais de 1 m a altura do edifício, e coletores solares térmicos para águas sanitárias nos mesmos limites;
- a substituição de caixilharia ou de materiais de revestimento e de cobertura por outros mais eficientes do ponto de vista energético, desde que o acabamento exterior fique idêntico ao original, entre outras situações.
Imóveis classificados ou em vias de classificação ficam fora desta lista, com uma exceção para a caixilharia em zonas de proteção, e cada município pode qualificar outras obras como de escassa relevância no seu regulamento, pelo que o regulamento local continua a contar.
Isenção de licença não quer dizer ausência de formalidades. O artigo 80.º-A obriga o promotor a informar a câmara até cinco dias antes de começar, mesmo nas obras isentas (as de conservação que incidam apenas no interior dos edifícios ficam dispensadas), e a afixar um aviso visível da via pública com a mesma antecedência. A informação caduca ao fim de um ano sem que os trabalhos tenham arrancado. Nenhuma isenção dispensa o cumprimento do PDM, das servidões e restrições de utilidade pública ou das normas técnicas de construção (artigo 6.º, n.º 8), e a obra pode sempre ser fiscalizada depois de feita. Quem classifica mal a sua obra como isenta arrisca-se, na prática, a fazê-la sem título, e aí as coimas máximas chegam, segundo a Cuatrecasas, a 200.000 euros para pessoas singulares e 450.000 euros para pessoas coletivas, com responsabilidade solidária de promotores, donos da obra, empreiteiros e diretores de obra.
Não se fie apenas no que o empreiteiro garante sobre o anexo de arrumos ou o muro novo. Antes de pedir orçamentos, escreva ao gabinete de urbanismo da câmara e pergunte se o regulamento municipal prevê outras obras ou limites diferentes.
Construir ou reabilitar: menos espera, mais responsabilidade
Na comunicação prévia, a câmara deixa de fazer uma verificação formal antes do arranque da obra: o interessado entrega todos os elementos, paga as taxas, informa o início dos trabalhos e pode avançar, assumindo a responsabilidade pelo cumprimento das normas. A análise municipal acontece depois, num único momento. Os prazos de decisão passam a ser fixados por fase do procedimento e, esgotados sem resposta, o pedido considera-se tacitamente deferido; a Cuatrecasas dá como exemplos 20 dias para obras de edificação mais simples, 30 para obras de urbanização e 45 para loteamentos. Quem procura terreno ganha ainda um argumento: uma informação prévia favorável que contemple todos os elementos exigidos por lei isenta a operação de licença e de comunicação prévia (artigo 6.º, n.º 1, alínea h), com exceção da utilização ou alteração de uso. Um lote que já tenha essa informação vale mais do que um idêntico sem ela, e o preço pedido deve refletir a diferença; o escritório NFS Advogados nota o mesmo ao dizer que estes terrenos tendem a ser mais atrativos para quem quer comprar com segurança.
O reverso está no risco. Com menos controlo prévio, as desconformidades já não são travadas por um técnico da câmara antes de a obra arrancar, e recaem sobre promotores, autores dos projetos e diretores de obra, que respondem através dos termos de responsabilidade. Ana Cristina Borges, advogada e partner da Grant Thornton, resume-o no idealista/news: o diploma simplifica o procedimento, mas não reduz o controlo da legalidade. Para quem compra uma casa construída ou reabilitada nestes moldes, a conclusão prática é pedir o título e, havendo dúvidas sobre a conformidade da obra, contratar uma verificação técnica independente antes de assinar.
Outubro vai ser um mês de ajustes
O novo regime aplica-se aos procedimentos iniciados a partir de 1 de outubro. Segundo a Cuatrecasas, abrange também os que ainda estejam na fase de saneamento e apreciação liminar, com a possibilidade de o interessado adaptar o pedido; os que já passaram essa fase seguem o regime anterior, como explica o aviso da Câmara Municipal de Coruche. Os modelos de requerimento e de comunicação foram aprovados pela Portaria n.º 320/2026/1, de 31 de julho, mas as plataformas dos municípios ainda estão em adaptação. Em Coruche, por exemplo, enquanto o formulário dinâmico não for reformulado, o pedido faz-se descarregando o modelo em PDF, assinando-o digitalmente em PDF/A e anexando-o ao Formulário Único do Urbanismo. A Ordem dos Arquitetos pediu prudência e uma comissão de acompanhamento permanente, por antever «falhas técnicas e operacionais» sobretudo durante o período de transição. Conte com atrasos e com idas e vindas de documentos nas primeiras semanas, e evite marcar datas de obra, de escritura ou de mudança que dependam de uma resposta da câmara.
Antes de assinar ou de picar a primeira parede
Se vai comprar
- Peça para ver o título urbanístico e a licença de utilização, e confirme que o uso licenciado é mesmo habitação.
- Pergunte qual das três menções vai constar do documento e, se o vendedor declarar que não tem título, porquê e quanto custa regularizar.
- Fale com o banco sobre os documentos que exige para o crédito antes de pagar o sinal.
Se vai fazer obras
- Confirme no regulamento municipal e na lei se a obra é mesmo isenta e informe a câmara até cinco dias antes de começar.
- Guarde o comprovativo de submissão e o das taxas pagas: fazem parte do título.
- Exija ao técnico e ao empreiteiro, por escrito, quem assina o termo de responsabilidade.
A lei deixa comprar uma casa sem o papel. O que passou a exigir é que essa falta fique escrita.