Há um apartamento no Bairro Alto, herdado há dois anos, que continua fechado enquanto os herdeiros discutem se vendem, arrendam ou avançam com obras antes de decidir seja o que for. Nenhuma decisão saiu ainda — mas a Autoridade Tributária já decidiu por eles. A nota de liquidação do IMI deste ano chegou com um valor quase seis vezes superior ao do apartamento do lado, ocupado por um casal que lá vive o ano inteiro. A diferença não é um erro dos serviços de finanças: é a lei a funcionar exatamente como foi escrita. Existe desde 2023 um regime fiscal pensado precisamente para casas como esta, situadas em áreas onde faltam casas para arrendar ou comprar a preços que as famílias consigam suportar. O objetivo declarado pelo legislador é claro: tornar mais caro manter um imóvel fechado do que colocá-lo no mercado. E, segundo um tribunal arbitral que decidiu um caso em dezembro passado, a funcionar mal.
Se tem uma casa fechada em Lisboa, no Porto ou em qualquer outra cidade sob pressão habitacional, vale a pena perceber como este mecanismo se aplica antes de a fatura chegar. Porque, apesar da polémica jurídica, ninguém deixou de o pagar.
Como funciona o agravamento do IMI para imóveis devolutos
O regime de base está previsto no artigo 112.º do Código do IMI e aplica-se a qualquer prédio urbano do país, independentemente da zona onde se encontre. Se uma casa está devoluta há mais de um ano, ou se está em ruínas, o município pode elevar a taxa normal de IMI até ao triplo. Na prática, isso significa que uma taxa base de 0,3% passa a 0,9%, e uma taxa de 0,45% sobe até 1,35% — valores que já pesam numa fatura anual, mas que ainda ficam longe do que a lei reserva às zonas mais tensas do mercado habitacional. Porque é aí, nas chamadas zonas de pressão urbanística (ZPU), que o agravamento deixa de ser um triplo simples e passa a um mecanismo bem mais severo, com uma subida automática ano após ano que a maioria dos proprietários só descobre quando já está em curso.
Desde 2023, com o pacote legislativo Mais Habitação, o artigo 112.º-B do Código do IMI criou um regime adicional para prédios urbanos devolutos há mais de um ano, prédios em ruínas e terrenos aptos para construção habitacional situados dentro de uma ZPU. Nestes casos, a taxa geral não é apenas triplicada — é elevada ao décuplo, ou seja, dez vezes o valor normal, o que corresponde a uma taxa entre 3% e 4,5% logo no primeiro ano de aplicação. E o agravamento não estabiliza aí: a lei permite acréscimos sucessivos de 20% em cada ano seguinte, até um limite máximo de vinte vezes a taxa base. Partindo de uma taxa municipal de 0,3%, isso significa atingir 6% ao fim do quinto ano; partindo de 0,45%, o teto de 9% chega no mesmo prazo.
Zonas de pressão urbanística: como se define e quem escapa
A delimitação de uma zona de pressão urbanística cabe a cada câmara municipal, que deve basear a decisão em indicadores objetivos — preços de mercado, rendimento médio das famílias na área ou carências habitacionais documentadas. Depois de comunicada à Autoridade Tributária, essa delimitação passa a valer automaticamente para todos os prédios devolutos dentro do perímetro, sem necessidade de uma nova deliberação a cada ano em que o agravamento sobe. Um imóvel é classificado como devoluto quando reúne indícios de desocupação, e o critério técnico mais usado é o consumo cumulativo de água e eletricidade abaixo de determinados limiares: 7 m³ de água e 35 kWh de eletricidade por ano. Abaixo desses valores, presume-se a casa vazia — mesmo que o proprietário garanta o contrário junto das finanças.
Há exceções, e vale a pena conhecê-las antes de entrar em pânico com a fatura. Não são consideradas devolutas as frações integradas em empreendimentos turísticos ou registadas como alojamento local, mesmo que fiquem vazias a maior parte do ano. Também escapam ao agravamento os imóveis cujo baixo consumo se deve a um impedimento objetivo devidamente comprovado — uma disputa judicial sobre a titularidade, um proprietário internado ou a prestar cuidados permanentes a um familiar, ou uma situação de formação fora da área de residência, entre outras. Nestes casos, cabe ao proprietário reunir a prova documental e entregá-la nas finanças, porque a presunção legal de desocupação não desaparece sozinha. A exceção mais ignorada, no entanto, é outra: quem inicia formalmente um processo de obras ou de licenciamento pode pedir a isenção prevista no artigo 11.º-B do Código do IMI, mas só a partir da data em que entrega, no serviço de finanças competente, o comprovativo de que o processo arrancou. Quem desconhece este mecanismo continua a pagar a taxa cheia enquanto renova a própria casa. É um pormenor administrativo que separa, na prática, quem paga milhares de euros a mais de quem simplesmente sabia onde entregar um papel.
Quanto pode realmente custar deixar uma casa fechada
Os números acumulam-se depressa. Considere uma casa numa ZPU com taxa base municipal de 0,3%: no primeiro ano de devoluto agravado paga-se 3%; no quinto ano, com os acréscimos anuais de 20%, a taxa chega aos 6% — o dobro do valor de entrada no regime, e vinte vezes mais do que um imóvel ocupado no mesmo prédio. Se a fração se destina a habitação mas não está arrendada nem é residência permanente do proprietário, a assembleia municipal pode ainda deliberar um agravamento adicional de 50%, elevando o teto para trinta vezes a taxa geral — 9% sobre uma base de 0,3%, atingido por volta do oitavo ano. E se o titular do imóvel for uma empresa em vez de uma pessoa singular, o limite sobe para quarenta vezes a taxa geral: até 12% sobre uma base de 0,3% e 18% sobre uma base de 0,45%, alcançado ao décimo ano.
Nem todos os municípios aplicam o regime com a mesma dureza. Em Lagos, por exemplo, a autarquia mantém a taxa normal no mínimo legal de 0,3% para prédios ocupados, mas reserva até ao triplo — entre 200% e 300% acima do valor padrão — para casas devolutas há mais de um ano, ao mesmo tempo que oferece reduções a quem coloca o imóvel no mercado de arrendamento de longa duração. Cada câmara decide o seu próprio equilíbrio entre penalizar a casa vazia e premiar a casa ocupada, dentro dos limites que a lei nacional permite.
O tribunal disse que é inconstitucional — mas a fatura continua a chegar
Em dezembro de 2025, um tribunal arbitral deu razão a um proprietário — e a decisão não mudou nada para todos os outros.
A decisão saiu do Processo n.º 640/2025-T, julgado pelo Centro de Arbitragem Administrativa (CAAD). O tribunal considerou que o agravamento do artigo 112.º-B, que pode elevar a taxa de IMI até aos 18%, é desproporcionado e configura uma forma de confisco indireto sobre a propriedade privada, concluindo que este agravamento «é desproporcionado e inconstitucional» e decidindo pela sua desaplicação nesse caso concreto. O problema é que uma decisão arbitral deste tipo não tem força obrigatória geral: vale para o contribuinte que apresentou o litígio, não anula a norma para o país inteiro. Enquanto o legislador não alterar o Código do IMI, a Autoridade Tributária mantém a liberdade de continuar a aplicar o agravamento a qualquer outro proprietário na mesma situação — e, na prática, é isso que continua a acontecer.
Há sinais de que mesmo dentro da administração pública existe desconforto com o mecanismo. Já em novembro de 2022, a Assembleia Municipal de Lisboa aprovou uma recomendação para que a câmara suspendesse automaticamente o agravamento sempre que um proprietário desse entrada com um pedido de licenciamento de obras, reconhecendo, na prática, que penalizar quem já está a tentar recuperar a casa faz pouco sentido. Segundo advogados fiscalistas que acompanham o tema, essa recomendação continua por aplicar quase quatro anos depois.
O que fazer se tem uma casa fechada numa zona de pressão urbanística
Se tem um imóvel devoluto dentro de uma ZPU, a pior decisão é não fazer nada. Melhor opção: avalie de imediato se o imóvel reúne condições para arrendamento, ainda que precise de obras ligeiras antes — mesmo um contrato de curta duração retira a casa da categoria de devoluta e evita o agravamento no ano seguinte. Evite deixar o processo de obras parado na gaveta: se pretende reabilitar antes de arrendar ou vender, dê entrada com o pedido de licenciamento na câmara municipal e entregue depois, nas finanças, o comprovativo do início do procedimento — só a partir dessa entrega é que a isenção do artigo 11.º-B começa a contar. E não vale a pena esperar por uma alteração legislativa sem data prevista: apesar da decisão do CAAD, o Governo não anunciou qualquer revisão do artigo 112.º-B, e cada caso individual continua a exigir uma impugnação própria nos tribunais para produzir efeito.
E se a casa faz parte de uma herança ainda indivisa, entre vários herdeiros que não conseguem chegar a acordo sobre o que fazer? Nesse caso, vale a pena pedir uma avaliação bancária e comparar o custo anual do IMI agravado com o valor que a casa perde em conservação a cada ano que passa fechada — muitas vezes, a soma dos dois argumentos pesa mais a favor da venda ou do arrendamento do que a expectativa de uma valorização futura. Consultar um advogado especializado em direito fiscal antes de decidir vale o investimento, sobretudo quando a fatura anual já ultrapassa alguns milhares de euros.
Uma última nota prática: peça sempre à câmara municipal uma confirmação escrita de que o imóvel está, ou não, dentro do perímetro de uma ZPU antes de contestar qualquer liquidação — é esse documento que sustenta qualquer reclamação junto da Autoridade Tributária.