Na quarta-feira, 30 de setembro, o Parlamento aprovou a reforma do arrendamento proposta pelo Governo, e nesse dia nenhuma renda em Portugal mudou. No dia 1 de outubro, o Diário da República publicou um aviso do INE que fixa em 2,56% o coeficiente de atualização das rendas em 2027, e esse número, ao contrário da votação, vai mesmo parar a cartas de senhorios e a transferências de inquilinos. A distância entre as duas notícias explica a confusão destes dias: uma abre um processo de meses, a outra é uma regra escrita, com fórmula e prazos. Quem arrenda, quem tem uma casa para pôr no mercado e quem pensa comprar para arrendar precisa de saber qual é qual.
O que foi aprovado a 30 de setembro, e porque ainda não é lei
O que passou na Assembleia da República foi uma proposta de lei de autorização legislativa. Dito de outra forma, o Parlamento deixa o Governo alterar o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) por decreto-lei, dentro dos limites que a própria autorização fixar. A votação na generalidade teve os votos a favor do PSD, da IL e do CDS-PP, a abstenção do Chega e o voto contra do PS, do Livre, do PCP, do PAN, do JPP e do BE, segundo o Jornal Económico. Seguem-se a discussão na especialidade, em comissão, com um prazo regimental de 90 dias que na prática pode ser prorrogado, a votação final global e a decisão do Presidente da República de promulgar ou vetar. Só depois disso o Governo publica o decreto-lei, para o qual o idealista aponta mais 180 dias, e é esse texto, e não a autorização, que muda de facto os prazos de despejo, as cauções e as rendas. Até lá, qualquer contrato assinado hoje rege-se pela lei de hoje.
Seis mudanças que o Governo quer fazer
A proposta foi aprovada em Conselho de Ministros a 9 de julho. A DECO PROteste resume o essencial numa comparação entre a lei atual e o que o Governo pretende, que se reproduz aqui de forma abreviada.
| Tema | Lei atual | Proposta do Governo |
|---|---|---|
| Despejo por rendas em atraso | Atraso igual ou superior a três meses | Atraso igual ou superior a dois meses |
| Atrasos repetidos | Mais de quatro vezes em 12 meses, com mais de oito dias de atraso | Mais de três vezes em 12 meses ou mais de quatro vezes em 18 meses |
| Renda de um novo contrato | Aumento limitado a 2% | Valor definido livremente pelas partes |
| Rendas antecipadas e caução | Até duas rendas antecipadas e duas de caução | Até três antecipadas e caução sem limite de valor |
| Renovação automática | O senhorio só pode opor-se depois de três anos | Oposição por comunicação prévia, sem limite de tempo |
| Direito de preferência do inquilino | Casa arrendada há mais de dois anos | Casa arrendada há mais de três anos |
Dois capítulos não cabem numa linha de tabela. Nos contratos anteriores a 1990, a proposta faz depender o destino da renda da idade e do rendimento do inquilino (o limiar que aparece nas notícias é de 64 400 euros anuais). Quem o ultrapasse pode ver a renda atualizada para um quinze avos do valor patrimonial tributário da casa. E o Governo anunciou um Fundo de Emergência Habitacional, gerido pelo IHRU, para agregados com rendimentos abaixo de três vezes o salário mínimo (2760 euros em 2026), com um apoio que poderá chegar aos 537,13 euros, o valor do IAS, durante seis meses. A DECO ressalva, porém, que o texto entregue no Parlamento não faz qualquer referência a esse fundo.
O que o acordo entre PSD e Chega já põe em causa
A abstenção do Chega teve contrapartidas. No mesmo dia, o líder parlamentar do PSD, Hugo Soares, e o presidente do Chega, André Ventura, assinaram um acordo em que o PSD se compromete a quatro alterações na especialidade. A primeira é limitar os pagamentos antecipados e as cauções, recuando face ao que o Governo propôs. A segunda é proteger os idosos com contratos anteriores a 1990, sobretudo os mais carenciados, com um regime de compensação para os senhorios. Seguem-se o reforço do Fundo de Emergência Habitacional e a distinção entre o incumprimento reiterado e propositado, em que o despejo deve ser «rápido e eficaz», e a incapacidade real causada por subidas extraordinárias da renda. O idealista lê no acordo um condicionamento sobretudo das cauções, e é aí que as hipóteses de a proposta chegar intacta ao texto final parecem menores. Quem tem casa arrendada ou a arrendar não deve fazer contas com uma caução sem teto.
Do outro lado, a DECO considera a caução ilimitada «um claro retrocesso», porque o limite foi criado precisamente para travar cauções excessivas, como o valor de um ano de renda. E nem todos os proprietários ficaram satisfeitos: a Associação Lisbonense de Proprietários acusa o Governo de não ir mais longe nas rendas antigas, que descreve como o bloqueio central do mercado.
O que já é certo: 2,56% em 2027
Ao contrário da reforma, o coeficiente já é regra aplicável. O aviso do INE, datado de 28 de setembro e publicado no Diário da República de 1 de outubro, fixa em 1,0256 o coeficiente de atualização das rendas para vigorar em 2027, na habitação e nos arrendamentos para outros fins. Fica acima dos 2,24% de 2026 e dos 2,16% de 2025, mas muito abaixo dos 6,94% de 2024. Numa renda de 900 euros, a atualização acrescenta 23,04 euros por mês, o que leva a renda a 923,04 euros e soma 276,48 euros ao longo do ano.
A atualização não é automática. O senhorio só a pode exigir um ano depois do início do contrato ou da última atualização. Tem de comunicar o novo valor ao arrendatário por carta registada com aviso de receção (ou entregue em mão, com protocolo de receção na cópia), com pelo menos 30 dias de antecedência, indicando o coeficiente e o cálculo. Se a casa for a morada de família, a carta segue para cada um dos cônjuges. Estas regras assentam no artigo 1077.º do Código Civil e no NRAU, e valem quando o contrato não estipula outra forma de atualização por escrito, porque as partes têm liberdade para o fazer. Nos contratos de habitação anteriores a 19 de novembro de 1990 aplica-se um regime próprio, que é justamente o que a reforma quer mexer.
O mercado por trás da pressa
Os números do INE explicam porque o tema ferve. No segundo trimestre de 2026, a renda mediana dos 35 407 novos contratos de arrendamento fixou-se em 10,17 euros por metro quadrado, mais 10,2% do que um ano antes, acima dos 9,1% do trimestre anterior, e o valor mais alto da série iniciada em 2020. A Grande Lisboa lidera com 15,24 euros por metro quadrado, seguida da Madeira (12,78), da Península de Setúbal (11,99), do Algarve (11,56) e da Área Metropolitana do Porto (10,83). No extremo oposto, Terras de Trás-os-Montes fica nos 4,42, e entre o topo e o fundo da tabela vão mais de dez euros por metro quadrado. Do lado da compra, o mesmo INE registou nesse trimestre uma subida homóloga de 16,5% nos preços da habitação, com menos 6,4% de transações.
Há, no entanto, um pormenor que os títulos deixam cair. Em 14 dos 24 municípios com mais de 100 mil habitantes, as rendas subiram a um ritmo menor do que no início do ano, e o abrandamento foi sentido em Lisboa e no Porto, enquanto noutros concelhos a subida acelerou, com Guimarães (20,7%) à cabeça. O número de novos contratos praticamente não se mexeu: mais 0,4% do que os 35 266 de há um ano. O Governo parte de outro número, o dos Censos 2021, que contam 375 mil casas vazias sem intenção de venda ou arrendamento, para defender que o problema também passa pela desconfiança de quem tem casa e não a arrenda.
O que fazer, conforme o lado em que está
E o contrato que vai assinar este mês? Rege-se pelas regras em vigor, com os limites de hoje: até duas rendas antecipadas, caução de duas rendas no máximo e o travão dos 2% nos novos contratos. Se um senhorio lhe pedir mais do que isso, está a pedir mais do que a lei atual permite.
Se arrenda casa
- Pague por transferência e guarde todos os comprovativos (recibos, extratos, mensagens com o senhorio, entre outros), porque, se os prazos de incumprimento encurtarem, cada atraso pesará mais do que hoje.
- Peça sempre o cálculo da atualização de 2027 antes de aceitar o novo valor.
- Pondere um seguro de renda no próximo contrato: a DECO defende-o como alternativa a considerar, embora continue a ter pouca expressão em Portugal.
Se é senhorio
- Envie a carta dos 2,56% com a antecedência certa, mesmo que o aumento pareça pequeno.
- Confirme que existe contrato de arrendamento e que o imposto do selo foi pago, porque a DECO sublinha que o procedimento especial de despejo só está disponível nessas condições.
- Não conte com a caução sem limite nem com as três rendas antecipadas, que o acordo no Parlamento já pôs em dúvida.
Para quem pensa comprar para arrendar, a melhor opção é fazer as contas com a lei de hoje e a renda de hoje, e tratar tudo o que a reforma trouxer como margem extra, nunca como base do investimento. Evite pagar um prémio no preço de uma casa por causa de regras que ainda não existem. A taxa de 10% de IRS sobre rendas moderadas, até 2300 euros e independentemente do prazo do contrato, já está aprovada e pode entrar desde já nessa conta.
Há uma pergunta que só o decreto-lei responderá: se as novas regras se aplicam apenas a contratos novos ou também aos que já estão em curso. Até haver texto, a data a marcar no calendário é outra. Um contrato que se atualize a 1 de janeiro exige uma carta com 30 dias de antecedência, o que obriga o senhorio a enviá-la até ao final de novembro para que chegue a tempo.