Uma isenção que pode poupar-te milhares de euros na escritura
Se tens menos de 35 anos e estás a comprar a tua primeira casa para viver, há uma conta que talvez ainda não tenhas feito: os impostos da escritura podem simplesmente desaparecer. Desde agosto de 2024, o Estado português isenta jovens compradores de Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) e de Imposto do Selo na aquisição de habitação própria e permanente, dentro de determinados limites de valor. Em 2026, com o mercado ainda a puxar os preços para cima em Lisboa, Porto e nas principais cidades do litoral, esta medida deixou de ser um pormenor fiscal e passou a pesar de forma real na decisão de comprar agora ou esperar mais um ano.
A lógica é simples de explicar e mais complicada de aplicar corretamente. Até um determinado valor de aquisição — o teto correspondente ao segundo escalão da tabela de IMT, atualizado anualmente por portaria — não pagas IMT nem Imposto do Selo sobre a transmissão. Entre esse teto e o escalão seguinte, a isenção passa a ser parcial: continuas a beneficiar de uma redução, mas já não é total. Acima desse segundo patamar, o benefício desaparece por completo e pagas as taxas normais, exatamente como qualquer outro comprador. Como as tabelas mudam de ano para ano, o valor exato do teto em cada momento é o que está publicado nas tabelas oficiais em vigor à data da escritura — vale sempre a pena confirmar o número atualizado junto do notário ou do balcão das Finanças antes de assinar qualquer contrato-promessa, porque um erro de cálculo aqui pode significar milhares de euros de diferença.
Quem tem direito e que condições tens de cumprir
O benefício não é automático só por teres a idade certa. Aplica-se a compradores até aos 35 anos (inclusive, no ano em que fazes anos), desde que a casa se destine a habitação própria e permanente — não vale para uma segunda casa, um investimento para arrendar ou uma casa de férias. Se compras em conjunto com outra pessoa, como acontece na maioria dos créditos à habitação entre casais, e um dos compradores já ultrapassou os 35 anos, a isenção aplica-se apenas à quota-parte de quem ainda está dentro do limite de idade. E há uma condição que muita gente ignora: não podes já ser proprietário de outra habitação, nem ter beneficiado antes desta mesma isenção noutra compra.
Depois da escritura, o compromisso continua. A casa tem de passar a ser efetivamente a tua residência permanente — isto costuma confirmar-se através da morada fiscal — e há um período mínimo durante o qual não deves vender o imóvel sem perder o benefício, salvo em situações específicas previstas na lei, como a compra de uma nova habitação própria e permanente em substituição. Vender cedo demais, ou arrendar a casa em vez de morares nela, pode obrigar-te a devolver o imposto que não pagaste, com juros. Não é uma isenção "grátis e sem perguntas" — é um contrato implícito com o Fisco, e vale a pena tratá-lo como tal.
O que a isenção não cobre
Aqui entra a parte que costuma surpreender quem está a comprar casa pela primeira vez. A isenção de IMT e Selo trata apenas da transmissão do imóvel — não isenta o IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis), que continuas a pagar todos os anos como qualquer proprietário, nem os custos de escritura, registo predial e comissões associadas ao processo. Também não substitui nem se soma automaticamente a outros regimes fiscais, como o IRS Jovem, que funciona sobre rendimentos e tem regras próprias.
Vale a pena orçamentar à parte: notário ou solicitador, registo na Conservatória, eventual comissão de mediação imobiliária (normalmente a cargo do vendedor, mas confirma sempre no contrato) e a avaliação do imóvel exigida pelo banco para o crédito habitação. Soma tudo isto e a "casa sem impostos" acaba por ter, na mesma, alguns milhares de euros de custos que precisas de ter disponíveis fora do financiamento bancário — a maioria dos bancos continua a exigir capitais próprios que cubram estas despesas, mesmo quando financiam 90% do valor de compra.
Como isto se cruza com o crédito habitação em 2026
A isenção fiscal ajuda na escritura, mas quem decide se a prestação mensal é suportável é o banco — e aí entra a Euribor, o indexante que a generalidade dos créditos à habitação em Portugal ainda utiliza nas taxas variáveis ou mistas. Depois da subida acentuada entre 2022 e 2023, a Euribor recuou de forma gradual, e muitos bancos passaram a oferecer também opções de taxa fixa ou mista para quem prefere previsibilidade nos primeiros anos do empréstimo. Compara sempre o TAEG (Taxa Anual de Encargos Efetiva Global) entre propostas de bancos diferentes, e não apenas o spread — é o TAEG que reflete o custo real do crédito, incluindo comissões e seguros associados.
Os bancos avaliam a tua taxa de esforço, ou seja, que fatia do rendimento líquido do agregado familiar vai para a prestação da casa. Prepara-te para justificar rendimentos estáveis, apresentar os últimos recibos de vencimento e, se possível, reduzir outros créditos ativos antes de pedires o financiamento — um crédito de carro ou de consolidado a decorrer pesa na taxa de esforço tanto quanto a prestação da própria casa. Recomendo simular o crédito em pelo menos três instituições diferentes antes de escolheres: as diferenças entre propostas, mesmo dentro do mesmo perfil de risco, continuam a ser significativas.
Vale a pena esperar mais um ano ou avançar já?
É a pergunta que mais me fazem quem hesita entre poupar mais um ano e comprar agora. Não há resposta única, mas há um cálculo que ajuda a decidir: compara o que perderias em isenção de IMT e Selo caso o preço da casa suba acima do teto durante esse ano de espera, com o que ganharias em capital próprio se continuares a poupar. Em zonas onde os preços têm subido de forma consistente — a maior parte da faixa litoral, do Porto ao Algarve — esperar significa muitas vezes negociar dentro de um escalão de isenção mais apertado, ou já fora dele. No interior, onde o mercado ainda respira com mais folga, essa pressão é bem menor, e esperar um ano raramente muda o resultado final.
Prefiro recomendar sempre a mesma coisa a quem já reúne as condições para comprar: não adies a decisão só à espera de uma taxa de juro ligeiramente melhor ou de um preço que talvez desça. O mercado imobiliário português não tem dado sinais de correção significativa nas cidades grandes, e a isenção fiscal para jovens compradores é, isso sim, uma vantagem concreta e disponível agora — ao contrário da Euribor ou dos preços, que ninguém controla.
Os erros mais comuns de quem usa esta isenção
- Assinar o contrato-promessa sem confirmar antecipadamente, junto de um notário ou solicitador, se o valor do imóvel está dentro do teto de isenção total ou já cai no escalão de isenção parcial.
- Esquecer-se de comunicar a mudança de morada fiscal para a nova casa logo após a escritura — um detalhe administrativo que, se falhar, pode complicar a prova de que a habitação é mesmo permanente.
- Assumir que a isenção cobre o IMI do primeiro ano, quando na verdade só se aplica ao IMT e ao Imposto do Selo da transmissão.
- Comprar em nome de apenas um dos elementos do casal para "otimizar" a idade, sem perceber as implicações fiscais e patrimoniais dessa escolha a médio prazo — vale sempre a pena pedir uma segunda opinião a um contabilista antes de decidir.
Há quem trate esta isenção como um desconto automático e quem a trate como o que realmente é: uma vantagem fiscal condicional, que exige planeamento e algum acompanhamento técnico para não se transformar numa dor de cabeça dali a três ou quatro anos. A diferença entre os dois grupos raramente está na sorte — está em quem se sentou com um notário ou um consultor de crédito antes, e não depois, de assinar o contrato-promessa.
Se estás a pensar comprar casa este ano e cumpres os requisitos de idade e de primeira habitação, não deixes esta isenção para depois de encontrares a casa certa — fala com o notário sobre os limites de valor em vigor assim que começares a visitar imóveis. É a única forma de saberes, com números reais e não estimativas, quanto vais efetivamente poupar na escritura.