Junho é o mês em que o mercado imobiliário português acorda a sério. As famílias com filhos querem mudar de casa antes do arranque do ano letivo, os emigrantes regressam de férias com dinheiro para investir e os proprietários sabem que uma casa fotografada com luz de verão se vende melhor. Se está a pensar comprar, vender ou arrendar nos próximos meses, vale a pena perceber o que mudou e o que se mantém igual neste verão de 2026.
O arrefecimento de que tanto se falou há dois anos não chegou a acontecer da forma anunciada. Os preços continuam altos, sobretudo em Lisboa, no Porto e em todo o litoral algarvio, mas a subida abrandou e há zonas do interior onde ainda se encontram negócios sensatos. A questão deixou de ser «vai descer?» e passou a ser «onde é que ainda faz sentido comprar?».
Comprar casa em 2026: as contas que importam
A primeira coisa a fazer não é ver casas no Idealista ao domingo à noite — é falar com o banco. As taxas de juro desceram em relação ao pico de 2023, e um crédito à habitação indexado à Euribor a 12 meses anda hoje em valores bem mais respiráveis do que há dois anos. Ainda assim, o banco só vai emprestar até 90% do valor para habitação própria permanente, o que significa que precisa de ter pelo menos 10% de entrada mais os custos da escritura.
E esses custos são o erro de cálculo mais comum de quem compra pela primeira vez. Além do preço da casa, conte com o IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões), o Imposto do Selo, a escritura e o registo. Numa casa de 250.000 € em Lisboa, isto pode somar facilmente entre 8.000 € e 12.000 €, dependendo de se tratar ou não de primeira habitação e de o comprador ter menos de 35 anos. Há boas notícias para os mais novos: continua em vigor a isenção de IMT e de Imposto do Selo na compra da primeira casa por jovens até aos 35 anos, dentro de certos limites de valor.
O meu conselho é simples e impopular: não estique o orçamento até ao limite que o banco autoriza. O banco aprova com base no que ganha hoje; a vida acontece com base no que pode correr mal amanhã. Uma prestação que consome 40% do rendimento líquido parece gerível numa simulação e torna-se sufocante quando o carro avaria e a escola sobe a mensalidade no mesmo mês. Deixe uma folga — não só para os imprevistos, mas para continuar a viver enquanto paga a casa.
Vale ainda a pena perceber a diferença entre taxa fixa e taxa variável antes de assinar. A taxa variável segue a Euribor e baixa quando os juros descem, mas sobe sem aviso quando o ciclo inverte; a taxa fixa custa um pouco mais hoje, em troca de saber exatamente quanto vai pagar nos próximos anos. Não há resposta certa para todos — quem dorme mal com incerteza paga de bom grado pela fixa, quem aguenta oscilações poupa com a variável. O erro é assinar sem perceber qual das duas escolheu.
Onde os preços ainda fazem sentido
Lisboa e Porto continuam a ser os mercados mais caros, com valores que em algumas freguesias centrais ultrapassam os 5.000 € por metro quadrado. Para muitas famílias, a conta deixou de fechar nessas zonas. A boa notícia é que o mapa de oportunidades se alargou.
- A margem sul do Tejo — Almada, Seixal, Barreiro — oferece casas a uma fração do preço de Lisboa, com a ponte ou o barco a colocar o centro a meia hora.
- Cidades médias como Coimbra, Braga, Aveiro e Leiria combinam preço acessível, emprego e qualidade de vida, e têm visto procura crescente de quem trabalha à distância.
- O interior — Castelo Branco, Guarda, Bragança — apresenta os preços mais baixos do país, e há programas de apoio à fixação que tornam a conta ainda mais interessante para quem pode trabalhar de qualquer sítio.
Atenção a uma armadilha clássica: comprar barato numa zona sem serviços nem transportes pode sair caro a médio prazo. Uma casa a 40 minutos de tudo, comprada por causa do preço, transforma-se num peso quando há que fazer duas viagens por dia para levar e buscar os filhos. O preço por metro quadrado é só metade da equação; a outra metade é o que vai gastar em tempo e combustível durante os próximos dez anos.
Vender no verão: pequenos gestos, grande diferença
Quem vende neste verão tem vento a favor, mas isso não dispensa preparar a casa. A diferença entre uma venda rápida ao preço pedido e três meses de visitas sem proposta está, muitas vezes, em detalhes que custam pouco.
Antes de fotografar, arrume e despersonalize. Uma casa cheia de objetos pessoais impede o comprador de se imaginar a viver ali. Pinte as paredes de branco ou de um tom neutro se estiverem marcadas, arranje aquela torneira que pinga e deixe entrar toda a luz natural possível nas fotografias. Um investimento de algumas centenas de euros em pintura e pequenas reparações costuma devolver-se com juros no preço final.
Não fixe o preço pela casa do vizinho que viu anunciada. Anúncios mostram o que os vendedores pedem, não o que os compradores pagam. Peça a duas ou três mediadoras uma avaliação e cruze com o que se vendeu de facto na sua rua nos últimos meses — essa informação consta das avaliações bancárias e do portal de estatísticas do Instituto Nacional de Estatística. Uma casa bem fotografada e com preço realista vende-se; uma casa sobreavaliada fica meses no mercado e acaba por vender abaixo do que valia.
Arrendar: o que mudou para senhorios e inquilinos
O arrendamento continua a ser o capítulo mais tenso do mercado, sobretudo nas grandes cidades. As rendas subiram muito e a oferta é escassa. Para um T2 em Lisboa, é raro encontrar algo abaixo dos 1.200 € mensais; no Porto, os valores andam um pouco abaixo, mas a subir.
Do lado de quem arrenda, há um ponto que muitos ignoram: o aumento anual das rendas em contratos existentes está sujeito a um limite legal definido todos os anos pelo Governo, e não pode ser feito à vontade do senhorio. Se recebeu uma carta a anunciar uma subida acima desse limite, vale a pena confirmar o coeficiente oficial antes de aceitar. Já do lado de quem coloca casa para arrendar, vale considerar contratos de prazo mais longo: dão estabilidade ao inquilino e poupam ao proprietário o desgaste de procurar novos arrendatários todos os anos.
Seja qual for o seu lado da mesa, ponha tudo por escrito e registe o contrato nas Finanças. Um arrendamento informal pode parecer mais simples no início, mas deixa as duas partes sem proteção no dia em que algo corre mal — e, mais cedo ou mais tarde, alguma coisa corre sempre.
A pressa é má conselheira
O verão acelera tudo: as visitas, as decisões, o medo de perder a casa para outro comprador. É precisamente nesse estado de espírito que se assinam os piores negócios. Veja a casa duas vezes, uma delas a uma hora diferente do dia. Leia o contrato até ao fim, mesmo que o mediador esteja à espera. A casa que parece perfeita numa tarde de junho continuará a parecer perfeita daqui a uma semana — e se não continuar, é porque nunca foi.