As prestações de agosto já sentem a subida
As famílias portuguesas com crédito à habitação começaram agosto a reencontrar-se com um problema que pareciam ter deixado para trás: a prestação a subir mês após mês. No dia 12 de junho, o Banco Central Europeu aumentou as três taxas diretoras em 0,25 pontos percentuais — a primeira subida desde setembro de 2023 —, travando abruptamente o ciclo de descidas que tinha aliviado os orçamentos das famílias ao longo de 2024 e 2025. A justificação oficial aponta para pressões inflacionistas persistentes, sobretudo ligadas ao preço da energia, com o BCE a prever uma inflação média de 3% para 2026, um ponto percentual acima do objetivo de 2%. O efeito chegou depressa à Euribor: em julho, a média mensal subiu em todos os prazos, com o indexante a três meses a avançar 0,086 pontos para 2,425% e o de seis meses a somar 0,051 pontos para 2,647%. No dia 12 de agosto, a Euribor a três meses tocou um novo máximo desde março de 2025, fixando-se em 2,505%, enquanto a de seis meses avançou para 2,658% e a de doze meses para 2,957%. Quem tem revisão de prestação marcada para agosto vai sentir um aumento maior do que quem reviu o contrato em julho — e a próxima reunião do BCE, em setembro, pode trazer nova subida das taxas diretoras.
Quem sente mais o impacto
Nem todos os mutuários sentem esta subida da mesma forma, e a diferença começa no tipo de indexante escolhido há alguns anos. Dados do Banco de Portugal referentes a junho mostram que a Euribor a seis meses — o prazo que passou a dominar o crédito à habitação em Portugal desde janeiro de 2024 — representa 39,9% do stock de empréstimos com taxa variável para habitação própria permanente, seguida da Euribor a doze meses, com 31,3%, e da Euribor a três meses, com 24,38%. Isto significa que mais de sete em cada dez contratos de taxa variável ativos respondem, com maior ou menor atraso, às subidas registadas desde junho. Quem contratou um crédito nos últimos anos com taxa mista, fixa nos primeiros dois ou três anos, está para já protegido — mas só até essa fase terminar, e muitos desses contratos vencem precisamente entre 2026 e 2028. Os bancos portugueses, de resto, já não escondem a preferência: mais de 85% dos novos créditos à habitação contratados este ano seguem taxa mista, contra uma fatia residual em taxa puramente fixa. Para quem assinou o contrato há oito ou dez anos, com spread negociado num mercado bem diferente do atual, a revisão de agosto pode ainda assim compensar — spreads antigos de 0,8% ou 1% continuam a ser mais baratos do que muitas propostas de transferência disponíveis hoje, mesmo com a Euribor mais alta.
A conta é simples: quanto mais curto o prazo do indexante, mais depressa a prestação reflete a subida — e mais depressa refletirá também uma eventual descida, se e quando ela chegar.
Da taxa variável para a mista: vale a pena mudar agora?
A fuga à taxa variável já é visível nos números publicados pelas próprias consultoras de crédito. Segundo a Doutor Finanças, a taxa mista bate novo recorde e representa atualmente mais de 85% dos novos créditos à habitação contratados em Portugal, um sinal claro de que a maioria dos compradores prefere pagar um pouco mais agora em troca de previsibilidade nos próximos anos. Num exemplo divulgado pela mesma consultora, um mutuário que transfira ou renegoceie o crédito para uma taxa mista de 2,7% a dois anos passa a pagar 811,20 euros de prestação nesse período — um valor que, feitas as contas até à próxima revisão de cada indexante, representa uma poupança de 136,77 euros face à Euribor a três meses, 419,22 euros face à de seis meses e 1.116,60 euros face à de doze meses. Melhor opção, para quem tem folga orçamental reduzida e não quer surpresas nas próximas revisões, é negociar a transição para taxa mista junto do banco atual ou pedir simulações a instituições como a Caixa Geral de Depósitos, o Millennium bcp, o Santander Totta, o Novo Banco ou o BPI antes de decidir. Evite assinar a primeira proposta de transferência de crédito sem comparar pelo menos três simuladores, porque as comissões e os spreads oferecidos variam mais entre bancos do que a maioria dos mutuários imagina. Nem sempre compensa mudar de banco só pela taxa anunciada na montra: o spread definitivo depende do perfil de risco, do valor do imóvel e da relação bancária já existente, e só aparece mesmo depois da simulação formal.
A taxa mista não é, contudo, solução milagrosa para todos os perfis. Quem já está a meio de um contrato de taxa variável antigo, com spread reduzido negociado há vários anos, pode perder mais no spread da taxa mista do que ganha em estabilidade — sobretudo se o banco não aceitar rever apenas o indexante sem mexer nas condições gerais do contrato. Vale sempre a pena pedir ao banco atual uma simulação comparativa antes de procurar noutro lado, porque as comissões de amortização antecipada e de transferência — normalmente entre 0,5% e 2% do capital em dívida, consoante o tipo de taxa — podem anular grande parte da poupança nos primeiros dois anos.
Casas mais caras, crédito mais caro: o duplo aperto
O agravamento do crédito chega numa altura em que o preço das casas em Portugal continua a subir a um ritmo que poucos mercados europeus acompanham. Um estudo da consultora Knight Frank, divulgado a 10 de agosto, coloca Portugal na 4.ª posição entre 55 países analisados em valorização residencial, com uma subida homóloga de 16,5% no primeiro trimestre de 2026 — só superada pela Turquia, pela Hungria e pela Macedónia do Norte, e muito acima da média global de 1,4%. Em termos reais, descontando a inflação, o crescimento português foi de 13,4%, o quarto valor mais elevado entre os mercados analisados pela consultora. Para quem está a comprar casa agora, isto significa entrar num crédito maior precisamente no momento em que os juros também sobem, uma combinação que reduz o poder de compra mais depressa do que os rendimentos conseguem acompanhar. Para quem já tem casa própria, a notícia é ambivalente: o património valoriza, mas vender para comprar uma casa maior fica proporcionalmente mais caro do que há um ano.
O que fazer ainda esta semana
- Peça ao seu banco uma simulação atualizada da prestação para os próximos doze meses, incluindo o cenário de mais uma subida da Euribor em setembro.
- Compare pelo menos três propostas de transferência de crédito antes de decidir — o Banco de Portugal disponibiliza um simulador gratuito no Portal do Cliente Bancário que ajuda a comparar a TAEG entre instituições.
- Se a taxa de esforço, ou seja, o peso das prestações de crédito no rendimento líquido do agregado familiar, estiver a aproximar-se de um terço do orçamento, vale a pena procurar apoio junto da DECO ou de um consultor de crédito independente antes de aparecerem sinais de incumprimento.
- Reveja também os seguros associados ao crédito, vida e multirriscos, que em muitos contratos antigos continuam mais caros do que as alternativas hoje disponíveis no mercado, entre outros ajustes que compensa rever nesta fase.
E se a Euribor continuar a subir até 2027?
As previsões de mercado, baseadas nas curvas de swap negociadas nos mercados financeiros, apontam para uma Euribor a doze meses a rondar os 3,07% em dezembro de 2026, com alguma estabilização ao longo de 2027 — mas essas curvas mudam sempre que há um choque geopolítico ou uma decisão inesperada do BCE, por isso valem como cenário provável e não como garantia. Para uma família com um crédito de 150.000 euros a 30 anos, a diferença entre uma Euribor de 2,5% e uma de 3,5% ronda os 75 euros mensais — o suficiente para pesar na mercearia, no combustível ou nas férias de verão, consoante o orçamento de cada casa. Quem ainda não fez as contas para setembro devia fazê-las agora, antes que o extrato do banco as faça por si.