Quase toda a gente que entra numa casa de banco a pedir crédito sai com um número na cabeça: o preço da casa. É o número errado para planear. Entre o sinal que se entrega na escritura de promessa e o dia em que se tem a chave na mão, há uma série de custos que ninguém anuncia nos classificados e que, numa casa de 250 mil euros, somam facilmente mais de quinze mil euros. Quem só poupou para a entrada descobre isto tarde de mais — normalmente a duas semanas da escritura.
A conta que o anúncio não mostra
O maior abocanhado é o IMT, o imposto municipal sobre transmissões. É progressivo e varia consoante o preço e se a casa é ou não habitação própria permanente. Numa casa de 250 mil euros para habitação própria, ronda os sete mil euros; numa de segunda habitação ou para arrendar, é bastante mais. A isto junta-se o imposto do selo, 0,8% sobre o valor da escritura, e ainda outro selo sobre o montante do empréstimo. São números que se calculam ao cêntimo no portal das Finanças antes de assinar seja o que for — e mesmo assim apanham muita gente de surpresa.
Depois vêm os custos de quem trata dos papéis. A escritura num cartório ou a solução do Casa Pronta custam algumas centenas de euros, o registo predial outro tanto, e o banco cobra comissões de avaliação e de dossier que andam entre os duzentos e os seiscentos euros conforme a instituição. Pedir o preçário a três bancos antes de fixar o crédito não é perda de tempo: a diferença anual em comissões e seguros associados ao empréstimo paga, muitas vezes, uma mudança de casa inteira.
O que pôr de lado, para além da entrada
- IMT e imposto do selo — a fatia maior, e a que mais varia entre habitação própria e arrendamento.
- Escritura, registo e comissões bancárias — algumas centenas a poucos milhares, conforme o cartório e o banco.
- O seguro de vida e o seguro multirriscos que o banco vai exigir, e que pesam todos os meses durante as próximas décadas — não é um custo de fecho, é um custo permanente que muita gente esquece de contabilizar.
Comprar ou arrendar: a pergunta mal colocada
A discussão eterna — "deitar dinheiro fora no arrendamento" contra "ficar preso a um crédito" — costuma ignorar a única variável que decide o caso: há quanto tempo tenciona ficar na casa. Se a resposta é menos de cinco anos, os custos de fecho que acabámos de somar raramente se diluem a tempo, e arrendar sai quase sempre mais barato no líquido. Acima dos sete ou oito anos, a balança inclina-se claramente para a compra, sobretudo agora que as taxas Euribor recuaram dos máximos de 2023 e as prestações respiraram.
Há uma exceção que estraga a regra, como é costume. Em Lisboa e no Porto, onde as rendas dispararam a um ritmo que o crédito não acompanhou, o ponto de equilíbrio chegou mais cedo — comprar pode compensar a partir do quarto ou quinto ano, simplesmente porque a renda alternativa é absurdamente alta. Fora das grandes cidades, a matemática volta a favorecer quem arrenda enquanto não tem a certeza de onde quer assentar.
O Verão joga a favor de quem compra
Agosto é o mês mais lento do mercado português. Quem anuncia em pleno Verão costuma ter pressa — uma mudança de cidade por trabalho, uma herança a partilhar, uma casa que ficou vazia. Isso traduz-se em margem de negociação que não existe na azáfama de Setembro, quando o mercado reacorda. Uma proposta cinco ou seis por cento abaixo do anunciado, numa casa que está no portal desde Maio, recebe contraproposta muito mais vezes do que um não seco.
O reverso é honesto: a oferta também é menor em Agosto, e as casas mais cobiçadas nem chegam a aparecer, porque vendem entre conhecidos antes de irem a anúncio. Quem procura algo muito específico talvez tenha de esperar pelo arranque do outono.
Antes de se apaixonar por uma planta e uma vista, abra a calculadora das Finanças e some o IMT, o selo e os custos de escritura ao preço pedido. Esse é o número que devia trazer na cabeça quando entra na casa de banco — não o do anúncio.