A casa da avó, em Sintra, tem três donos desde que ela morreu, há quatro anos. Os três são irmãos, herdaram a casa em partes iguais e, no papel, isso parece simples. Na prática, um quer vender já, outro quer arrendar por temporada no verão e o terceiro não quer mexer em nada — a casa fica fechada, as portadas continuam presas com um arame e ninguém paga o IMI a tempo. Esta situação chama-se compropriedade e é uma das fontes de conflito mais frequentes — e mais mal resolvidas — do imobiliário português.
O que é a compropriedade e porque aparece depois de uma herança
Existe compropriedade sempre que duas ou mais pessoas são donas do mesmo imóvel, cada uma com uma quota-parte — normalmente uma fração, como um terço ou um quarto — sem que essa quota corresponda a uma divisão física da casa. Ninguém é dono do quarto da esquerda; todos são donos de tudo, na proporção da sua quota. É exatamente isto que torna a compropriedade tão diferente de uma propriedade horizontal com frações autónomas: aqui não há paredes que separem os direitos de cada um.
A origem mais comum, em Portugal, é a herança. Quando os pais morrem e deixam uma casa a vários filhos, essa casa entra automaticamente em regime de compropriedade até que se faça a partilha — e a partilha, sobretudo quando envolve um imóvel emocionalmente carregado como a casa de família, é muitas vezes adiada durante anos. Também aparece em compras conjuntas entre irmãos, casais não casados que compram juntos sem contrato de coabitação registado, ou investidores que dividem um imóvel para reduzir o valor de entrada de cada um. Em qualquer um destes casos, o problema não é a compropriedade em si — é o que acontece quando os comproprietários deixam de estar de acordo.
Vender a sua quota é possível — mas há um direito que trava a operação
Um erro comum é pensar que, por ser dono de um terço da casa, se pode vender esse terço a quem se quiser, sem mais formalidades. A lei permite a venda, mas impõe uma condição que muitos vendedores descobrem tarde de mais: os restantes comproprietários têm direito de preferência sobre essa quota, nas mesmas condições que foram oferecidas a um terceiro. Isto significa que, antes de fechar negócio com um comprador externo, é obrigatório comunicar aos outros donos o preço e as condições acordadas, para que possam exercer a preferência e comprar eles próprios.
Quem vende sem cumprir esta comunicação — ou tenta simular condições diferentes das reais para afastar os outros comproprietários — arrisca-se a uma ação de preferência. Se o tribunal der razão ao comproprietário preterido, o resultado não é uma indemnização simbólica: é a substituição do comprador pelo comproprietário, que passa a ficar com a quota nas mesmas condições em que foi vendida. Na prática, é como se a venda ao terceiro nunca tivesse acontecido. Vale a pena que quem está a pensar vender uma quota peça a um advogado que redija a notificação aos outros comproprietários por carta registada com aviso de receção, com um prazo razoável de resposta — normalmente entre trinta e sessenta dias — para não deixar margem para contestação.
E se ninguém quiser comprar a quota?
Se os outros comproprietários não exercerem a preferência dentro do prazo, o negócio com o terceiro segue normalmente. O problema real surge quando ninguém quer comprar a quota de quem quer sair, mas também ninguém aceita vender a casa toda a um estranho — e é aí que o impasse se instala durante anos, como na casa de Sintra dos três irmãos.
Quando ninguém cede: a ação de divisão de coisa comum
Nenhum comproprietário é obrigado a permanecer indefinidamente numa compropriedade contra a sua vontade. A lei portuguesa dá-lhe uma saída concreta: a ação de divisão de coisa comum, um processo judicial em que se pede ao tribunal que ponha fim à situação, dividindo o bem entre os donos ou, quando isso não é possível, vendendo-o e repartindo o dinheiro. Uma casa, ao contrário de um terreno grande, quase nunca pode ser dividida fisicamente sem perder valor ou deixar de ser habitável — por isso, na maioria destes processos, o desfecho é a venda judicial do imóvel, seguida da distribuição do produto entre os comproprietários na proporção das respetivas quotas.
É aqui que costuma acontecer a parte mais frustrante do processo para quem já vivia na casa ou lhe tinha apego: a venda judicial raramente atinge o valor de mercado. Faz-se por leilão eletrónico, no site oficial de venda de bens penhorados e apreendidos, com um valor base fixado por avaliação pericial que tende a ser conservador, e os potenciais compradores sabem que estão a comprar de um processo judicial — o que, por si só, já reduz o interesse de quem procura casa para viver. Qualquer comproprietário pode licitar e comprar a casa neste leilão, inclusive o que mais lutou para não a vender, mas terá de o fazer a preço de mercado competitivo, não ao valor que gostaria de pagar.
Antes de chegar a este ponto, há sempre uma fase de tentativa de acordo dentro do próprio processo, mediada pelo tribunal ou por mediação prévia. Escolher esta via não é, ao contrário do que muita gente pensa, sinónimo de guerra entre familiares — é, muitas vezes, o único mecanismo que obriga as partes a sentar-se à mesa depois de anos de silêncio.
Quem decide sobre arrendar, fazer obras ou mudar a fechadura
Enquanto a compropriedade dura, há decisões do dia a dia que não podem esperar por uma ação judicial: arrendar a casa no verão, fazer obras no telhado antes do inverno, mudar a fechadura porque um dos comproprietários mudou de ideias sobre quem tem chave. A lei resolve isto através de um sistema de maiorias calculadas pelo valor das quotas, não pelo número de cabeças — quem tem metade da casa pesa o dobro de quem tem um quarto, nas votações sobre administração do imóvel.
- Atos de administração normal — pequenas reparações, contratação de seguro, decisões sobre uso corrente — exigem apenas maioria simples calculada pelo valor das quotas.
- Atos que ultrapassam a administração normal — arrendar por longos períodos, contrair um empréstimo com hipoteca sobre a casa, fazer obras estruturais — exigem unanimidade de todos os comproprietários.
- Se a maioria não se formar e a situação se tornar insustentável, qualquer comproprietário pode recorrer ao tribunal para que este autorize o ato em falta ou nomeie um administrador judicial.
Há uma nuance que costuma surpreender quem confia demasiado neste sistema de maiorias: ter mais de metade da quota não dá a ninguém o direito de tomar decisões que prejudiquem deliberadamente os restantes comproprietários, nem de excluir fisicamente um deles do uso da casa. Um comproprietário maioritário que muda a fechadura e impede o irmão minoritário de entrar pode ser alvo de uma queixa por esbulho, mesmo tendo formalmente mais votos — o direito de propriedade de cada comproprietário sobre a totalidade do imóvel, ainda que limitado pela quota dos outros, não desaparece por ser minoritário.
Como resolver o impasse sem esperar quatro anos
A ação judicial devia ser sempre o último recurso, não o primeiro passo, porque custa tempo e dinheiro a todos os comproprietários envolvidos e, no caso de uma venda judicial, costuma resultar num preço mais baixo do que uma venda normal no mercado. Antes disso, há caminhos que resolvem a maioria dos casos:
- Pedir uma avaliação independente do imóvel, feita por um perito neutro escolhido em conjunto, para que a discussão sobre valor deixe de ser uma questão de opinião de cada um.
- Negociar a compra da quota dos comproprietários que querem sair, com pagamento faseado se necessário, formalizada por escritura ou documento particular autenticado no notário.
- Recorrer a um Julgado de Paz quando o valor da quota em disputa não ultrapassa os quinze mil euros — é mais rápido do que o tribunal comum, tem mediação incluída e não exige advogado obrigatório para valores até cinco mil euros.
- Assinar um regulamento de compropriedade, um documento simples que define regras de uso, calendário de utilização e responsabilidade por despesas — sobretudo útil em casas de férias herdadas que os comproprietários continuam a usar sazonalmente.
Se está do lado de quem herdou uma casa com irmãos, primos ou ex-sócios e sente que a conversa sobre o que fazer com o imóvel está parada há demasiado tempo, não espere que o silêncio resolva o problema sozinho — ele só faz o IMI em atraso, a manutenção por fazer e o ressentimento acumularem-se em paralelo. Marcar uma reunião com um advogado especializado em direito das sucessões, ainda antes de qualquer proposta de venda chegar à mesa, custa muito menos do que uma ação de divisão de coisa comum que pode arrastar-se durante anos e terminar num leilão que ninguém queria.