O apartamento em Sintra tinha valor base de setenta e dois mil euros no leilão judicial, quase metade do que um imóvel semelhante custava no mercado tradicional da zona. António, que acompanhava plataformas de leilões há meses à procura de uma segunda casa para arrendar, sabia exatamente o que isso significava: ou tinha encontrado uma pechincha rara, ou havia um problema que o preço baixo estava a compensar. Tinha as duas coisas. O imóvel estava ocupado pelo antigo proprietário, que só saiu dezoito meses depois, já com um processo de despejo em tribunal a decorrer.
Como chega uma casa a leilão
Em Portugal, um imóvel entra em leilão por duas vias principais. A primeira é o leilão judicial, que resulta de uma penhora — normalmente porque o proprietário deixou de pagar a hipoteca, uma dívida fiscal ou uma dívida a terceiros, e um credor pediu a execução do bem através de um agente de execução ou solicitador de execução. Este tipo de leilão corre, hoje, quase sempre através da plataforma e-leilões.pt, gerida pela Ordem dos Solicitadores e dos Agentes de Execução. A segunda via é o leilão bancário, ou a venda direta de imóveis que o banco recuperou por dação em pagamento ou por execução de hipoteca — casos em que instituições como a Caixa Geral de Depósitos, o Novo Banco ou o Millennium bcp gerem carteiras próprias de imóveis, muitas vezes através de sites dedicados como o CGD Imóveis.
A diferença entre os dois não é apenas burocrática. Num leilão judicial, o processo está associado a um tribunal, o antigo proprietário pode ainda estar a residir no imóvel e o histórico de dívidas associadas à casa costuma ser mais opaco. Num leilão bancário, o banco já é o proprietário legal, o imóvel está normalmente livre de ocupantes, e o processo de compra assemelha-se mais a uma venda tradicional, ainda que com prazos e condições próprias.
O desconto é real — mas não é gratuito
Um imóvel em leilão judicial parte, por regra, de um valor base entre setenta e oitenta e cinco por cento do valor patrimonial ou do valor de avaliação usado no processo, e pode descer ainda mais em leilões sucessivos, se a primeira ronda não tiver licitantes. Não é raro ver descontos finais entre vinte e quarenta por cento face ao preço de mercado da zona — o caso do apartamento em Sintra, comprado por setenta e dois mil euros num mercado onde imóveis equivalentes rondavam os cento e trinta mil, ilustra bem a amplitude possível.
Esse desconto compensa três riscos que um comprador tradicional normalmente não enfrenta. Recomendo avaliá-los com muito cuidado antes de licitar, porque nenhum deles aparece de forma clara no anúncio da plataforma.
- Ocupação: o imóvel pode estar habitado pelo antigo proprietário ou por um arrendatário, e o comprador só toma posse efetiva depois de um processo de despejo, que pode demorar de poucos meses a mais de um ano.
- Dívidas associadas: quotas de condomínio em atraso e dívidas de IMI acompanham o imóvel em muitos casos, mesmo depois da venda — vale sempre a pena pedir a certidão de dívidas ao condomínio e à câmara antes de licitar.
- Estado de conservação desconhecido: a maioria dos leilões não permite visita interior ao imóvel, apenas observação exterior, o que significa comprar com base em fotografias antigas ou em nenhuma imagem.
O que fazer antes de licitar
Antes de avançar com uma licitação, peça sempre a certidão permanente do registo predial do imóvel — custa poucos euros e revela hipotecas, penhoras adicionais e outros ónus que podem não estar mencionados no anúncio do leilão. Peça também a caderneta predial urbana, que mostra o valor patrimonial tributário e a área registada, e confirme junto da administração do condomínio se existem quotas em atraso, porque essas dívidas costumam transmitir-se ao novo proprietário até ao limite dos últimos quatro anos, segundo as regras do Código Civil sobre propriedade horizontal.
É preciso ter também o dinheiro pronto, e não é um pormenor menor. Para participar num leilão judicial, o licitante tem normalmente de prestar uma caução de dez a vinte por cento do valor base antes mesmo de licitar, e depois de ganhar o leilão, o restante do valor costuma ter de ser pago num prazo curto — normalmente entre quinze e trinta dias. Não há aqui espaço para negociar um prazo mais longo com o banco, como acontece numa compra tradicional com hipoteca a decorrer em paralelo. Quem entra num leilão à espera de aprovar o crédito habitação depois de ganhar a licitação está, na maior parte dos casos, a arriscar perder a caução inteira.
Financiar a compra: mais difícil do que parece
A maioria dos bancos exige o imóvel como garantia para conceder crédito habitação, o que cria um problema de calendário real: o banco só avalia e aprova a hipoteca depois de a casa estar em nome do comprador, mas o leilão exige o pagamento quase total do valor dentro de poucas semanas. Quem não tem capital próprio suficiente para cobrir a diferença acaba, na prática, limitado a leilões bancários — onde algumas instituições, sobretudo quando vendem os seus próprios imóveis recuperados, oferecem financiamento facilitado ao comprador, com condições e prazos mais alinhados com uma compra normal.
Nem toda a experiência corre mal, longe disso. Conheço investidores que compraram três ou quatro imóveis em leilão ao longo de poucos anos, todos livres de ocupantes, todos com dívidas de condomínio previamente esclarecidas, e conseguiram margens de vinte a trinta por cento acima do que pagariam no mercado tradicional para revender ou arrendar. A diferença entre esses casos e o do apartamento em Sintra não foi sorte — foi tempo gasto a verificar registo predial, certidões de dívida e situação de ocupação antes de licitar, em vez de confiar apenas no valor base anunciado.
Os custos que o valor base do leilão não mostra
O valor pelo qual se ganha o leilão está longe de ser o custo final da operação. Sobre esse valor incidem, exatamente como numa compra tradicional, o IMT e o Imposto do Selo, calculados de acordo com as mesmas tabelas aplicadas a qualquer aquisição de imóvel — não há isenção específica por se tratar de um leilão. A isto somam-se os honorários do agente de execução ou do solicitador responsável pelo processo, normalmente uma percentagem fixada por lei sobre o valor de venda, e os custos de registo predial em nome do novo proprietário, que convém tratar rapidamente para evitar disputas sobre a titularidade enquanto o antigo dono ainda consta como registado.
Há ainda um detalhe que muitos compradores de primeira viagem descobrem tarde de mais: se o imóvel tinha uma hipoteca registada a favor do banco que pediu a execução, essa hipoteca extingue-se com a venda judicial, mas outras penhoras ou ónus registados por outros credores, com prioridade posterior, podem não desaparecer automaticamente — é exatamente por isso que a certidão permanente do registo predial, pedida antes de licitar e não depois, continua a ser o passo que separa um bom negócio de um problema jurídico arrastado.
Quando um leilão compensa e quando não compensa
Um leilão bancário de um imóvel devoluto, com registo predial limpo e sem dívidas de condomínio, é praticamente uma compra tradicional com desconto — vale a pena considerar sempre que aparece na zona certa. Já um leilão judicial de um imóvel ocupado, sem certidão de dívidas disponível e sem visita interior possível, só deve ser tentado por quem tem capital próprio suficiente para absorver meses sem rendimento, um advogado ou solicitador que acompanhe o processo de despejo, se necessário, e nervos preparados para um processo que raramente é tão rápido quanto o anúncio sugere.
O apartamento em Sintra acabou por valorizar bem — hoje vale perto do dobro do que António pagou em leilão. Mas os dezoito meses de processo de despejo, os honorários do solicitador e o arrendamento que deixou de receber durante esse período reduziram a margem real para um valor bem mais modesto do que os números do leilão, à primeira vista, prometiam.