A agência tinha marcado a visita para as onze da manhã, mas às dez e meia o telemóvel já tinha vibrado duas vezes: o proprietário queria confirmar se ainda havia interesse antes de fechar a casa até setembro. Não era desespero — era agosto, e em agosto quase ninguém em Portugal quer perder a tarde a mostrar um T2 a curiosos que estão de férias e não de mudanças. Esse pequeno gesto, a pressa em confirmar uma visita, diz mais sobre o mercado imobiliário nesta altura do ano do que qualquer relatório trimestral de um portal.
Por que menos gente compra casa no verão
Entre o início de julho e o fim de agosto, o número de visitas a imóveis cai de forma consistente em quase todo o país, porque as famílias estão de férias, as escolas ainda não reabriram e decidir mudar de casa costuma ficar adiado para depois do regresso ao trabalho. Os portais como o Idealista e o Imovirtual continuam a publicar os mesmos anúncios, mas recebem menos cliques e menos pedidos de visita por anúncio do que em março ou em outubro, os dois meses tradicionalmente mais fortes do ano imobiliário português. Um proprietário que colocou a casa à venda em maio e ainda não vendeu chega a agosto já cansado do processo, com a escritura adiada e o telemóvel a tocar cada vez menos, e um vendedor cansado costuma ceder mais depressa numa negociação do que outro que acabou de anunciar a semana passada. Isto não significa que todas as casas fiquem automaticamente mais baratas em agosto, porque cada vendedor tem uma situação financeira e um calendário diferentes. Significa apenas que quem está genuinamente disposto a negociar enfrenta, nesta altura do ano, menos concorrência a disputar-lhe a atenção do proprietário. E é essa janela, curta e previsível, que compensa planear com antecedência em vez de esperar por outubro.
O efeito da "casa fechada até setembro"
Há um padrão que qualquer mediador imobiliário com alguns anos de casa reconhece de imediato.
Muitos proprietários, sobretudo os que também vão de férias, preferem fechar negócio antes de sair do que deixá-lo em aberto durante três semanas sem ninguém a tratar de nada. Isso cria uma janela curta, normalmente entre o dia 20 de julho e o primeiro fim de semana de agosto, em que o vendedor está mais recetivo a uma proposta abaixo do valor pedido do que estaria em qualquer outro mês do ano.
Como preparar-se antes de fazer qualquer proposta
A primeira regra é ter o crédito habitação pré-aprovado antes de apresentar qualquer valor: um comprador com financiamento já avaliado por um banco como o Millennium bcp, o Santander Totta ou a Caixa Geral de Depósitos transmite uma seriedade que nenhuma carta de intenções consegue substituir. Peça também o histórico de preços do imóvel e de casas semelhantes na mesma rua, disponível através do próprio portal ou do mediador, e baseie a proposta nesse número concreto — nunca na intuição vaga de que "em agosto tudo desce". Se está a pensar comprar casa este verão, comece por aqui: sem essa preparação, qualquer vantagem que agosto lhe oferecer acaba por se perder em burocracia de última hora.
Como negociar sem parecer que está a aproveitar-se
Evite propor um valor muito abaixo do pedido só porque é verão; isso tende a irritar o proprietário e a fechar a porta a qualquer negociação futura, mesmo que a casa continue no mercado em setembro. Melhor opção: baseie a proposta numa avaliação real e justifique-a com dados concretos — obras pendentes, um certificado energético fraco, uma cozinha por renovar — em vez de simplesmente pedir um desconto porque calha ser agosto. Depois há o calendário do próprio Contrato-Promessa de Compra e Venda, o CPCV: assinar em agosto e marcar a escritura para outubro dá tempo ao banco para tratar da avaliação e ao comprador para reunir com calma o sinal, normalmente entre 10% e 20% do valor do imóvel. Não vale a pena tentar antecipar a escritura só para "fechar o assunto antes de as férias acabarem"; um processo apressado é exatamente onde aparecem os problemas de registo predial que ninguém detetou a tempo, e corrigi-los depois custar-lhe-á muito mais tempo do que ganhou ao apressar tudo.
Nem tudo se negoceia da mesma forma
Há uma exceção grande a tudo isto: o litoral algarvio em agosto não arrefece, aquece. Uma moradia em Lagos ou em Vilamoura, a dez minutos da praia, continua a atrair compradores estrangeiros — muitos deles a pagar em dinheiro, sem depender de crédito habitação — precisamente durante as férias de verão, quando visitam a região e decidem comprar ali mesmo, sem esperar por outubro. Nessas zonas, insistir numa redução de preço em pleno agosto raramente funciona, porque o vendedor sabe que tem outro comprador a caminho do aeroporto na semana seguinte. Vale a pena lembrar isto antes de aplicar a mesma estratégia a um apartamento em Lisboa e a uma moradia em Vilamoura: são dois mercados diferentes que, por coincidência, partilham o mesmo mês do calendário.
As contas que ninguém deve esquecer antes de assinar
Para além do preço final, há custos fixos que não mudam com a época do ano e que pesam na decisão. O Imposto Municipal sobre Transmissões, o IMT, varia por escalões consoante o valor e o destino do imóvel — habitação própria e permanente tem escalões mais baixos do que uma segunda casa — e junta-se ao Imposto de Selo de 0,8% sobre o valor da transação. O certificado energético é obrigatório em qualquer venda e custa, consoante a tipologia do imóvel, entre 60 e 200 euros; sem ele, a escritura simplesmente não avança. Convém ainda somar:
- Os honorários do mediador imobiliário, normalmente entre 3% e 5% do valor de venda, quase sempre a cargo do vendedor
- Os custos de registo predial e a escritura em si, que variam consoante o cartório ou o balcão Casa Pronta escolhido
- Eventuais obras de adaptação já previstas — canalização antiga, quadro elétrico desatualizado — que a avaliação bancária pode obrigar a corrigir antes do financiamento ser libertado
A avaliação bancária costuma ser o momento em que compradores otimistas caem em si. Se o banco avaliar a casa abaixo do valor negociado, o financiamento aprovado fica limitado a essa avaliação, e a diferença tem de sair diretamente do bolso do comprador. Vale a pergunta direta ao gestor de conta antes de assinar qualquer CPCV: qual a margem de segurança que o banco costuma aplicar a imóveis antigos no centro histórico, onde as avaliações tendem a ficar mais conservadoras do que em construção nova?
E quem está do lado de quem vende?
Para quem vende, agosto pede outra leitura, quase oposta à do comprador. Manter a casa arrumada e disponível para visitas relâmpago, mesmo estando de férias, permite-lhe captar precisamente os compradores mais decididos: quem visita casas em agosto normalmente já não está só a "ver como está o mercado". Uma casa bem preparada — persianas parcialmente fechadas para manter o fresco, sem caixotes de mudança à vista, com a casa de banho e a cozinha imaculadas — vende-se mais depressa do que uma casa deixada ao acaso "para depois das férias". Um pequeno-almoço arrumado na bancada e uma janela aberta a meio da manhã fazem mais pela primeira impressão do que qualquer anúncio pago no Idealista. Recusar reduzir o preço só porque é verão também é legítimo, desde que a avaliação de mercado sustente esse valor; ceder por cansaço, sem verificar os números, é o erro mais comum do lado de quem vende nesta época do ano. Um proprietário em Cascais que aceitou, em pleno agosto, uma proposta 12% abaixo do pedido só para "despachar o assunto" percebeu depois, ao comparar com vendas semelhantes na mesma rua, que tinha cedido mais do que qualquer argumento de mercado justificava.
O que realmente importa em agosto
Comprar casa em agosto não é um truque nem uma garantia de desconto automático. É, sobretudo, uma questão de menos concorrência à mesa e de vendedores com um calendário mais apertado do que o do comprador — exceto no litoral algarvio, onde a lógica se inverte por completo. Quem chega preparado, com financiamento pré-aprovado, avaliação de mercado feita e um calendário de escritura realista, tem nesta altura do ano uma vantagem que desaparece assim que as escolas reabrem e o mercado volta a encher-se de gente com pressa.