Em maio de 2026, uma diretiva aprovada em Bruxelas passa a determinar, na prática, o valor de milhares de casas portuguesas colocadas à venda ou para arrendar. Não é exagero de agente imobiliário: a Diretiva (UE) 2024/1275, que Portugal tem de transpor até 29 de maio, reforça as obrigações associadas ao certificado energético e aperta o cerco aos imóveis com pior desempenho térmico. Quem vende uma casa classe E ou F em Lisboa ou no Porto já sente a diferença nas visitas, porque compradores mais informados perguntam pela fatura de eletricidade antes de perguntarem pela cozinha. Os agentes imobiliários confirmam-no de forma quase unânime nos últimos meses: a classe energética deixou de ser um pormenor no fim do anúncio e passou a ser um dos primeiros filtros de pesquisa nos portais mais usados. Isto significa uma coisa muito concreta para quem tem uma casa antiga em carteira — o tempo até esperar por um comprador ou inquilino tende a alongar-se se a etiqueta energética estiver na parte baixa da escala. E significa também que ignorar o tema até ao dia do anúncio já não é uma opção sensata, seja para quem vende a casa onde viveu vinte anos, seja para quem gere um pequeno portefólio de arrendamento.
A diretiva que Bruxelas aprovou e Portugal tem agora de aplicar
A nova diretiva europeia sobre desempenho energético dos edifícios substitui a versão de 2018 — transposta em Portugal pelo Decreto-Lei n.º 101-D/2020 — e integra o pacote "Fit for 55" da Comissão Europeia. O texto final tem 38 artigos e fixa um objetivo de longo prazo pouco discutido nas notícias de capa: um parque imobiliário com emissões líquidas nulas até 2050, com uma meta intermédia de classe A ou B para a generalidade dos edifícios até 2040. Para lá chegar, os Estados-membros têm de definir padrões mínimos de desempenho energético — os chamados MEPS — e obrigar à renovação faseada dos imóveis mais ineficientes, normalmente os classificados nas classes E, F e G.
Portugal ainda não publicou o decreto-lei de transposição definitivo, o que deixa senhorios e investidores numa posição pouco confortável: sabem que a direção é clara, mas desconhecem os prazos exatos aplicáveis a cada tipologia de imóvel. Quem está a planear uma reabilitação em 2026 ou 2027 faz bem em antecipar-se — esperar pela letra final da lei para só depois isolar o telhado ou trocar as caixilharias é, na prática, empurrar a obra para um momento em que o mercado de mão de obra especializada estará ainda mais apertado.
O certificado energético continua a valer dez anos — mas já não chega para vender depressa
Nada mudou na mecânica do documento em si.
Continua a ser emitido por um perito qualificado credenciado pela ADENE, é válido por dez anos para habitação e é obrigatório afixar a classe energética em qualquer anúncio de venda ou arrendamento. Quem ignora esta obrigação arrisca uma coima entre 250 e 3.740 euros no caso de particulares, e entre 2.500 e quase 45.000 euros para pessoas coletivas — valores que a ADENE fiscaliza com regularidade nos portais imobiliários. O que mudou foi o comprador. Segundo dados da própria ADENE, dos cerca de 1,6 milhões de certificados emitidos até março de 2024, apenas 22% correspondem às classes A ou B, 44% ficam nas classes C e D, e 23% caem nas classes E e F — precisamente as que a diretiva europeia mira primeiro. Um comprador que hoje visita um apartamento em Braga ou em Coimbra já não pergunta apenas pela área bruta: pergunta pela classe energética, porque sabe que uma casa classe F pode custar 300 a 400 euros a mais por ano em aquecimento do que uma equivalente classe B, e porque adivinha, com razão, que a lei vai continuar a apertar. Também os bancos começam a olhar para este número com outros olhos, ainda que timidamente — algumas instituições já oferecem spreads ligeiramente mais baixos em crédito habitação para imóveis com classe energética A ou B, uma prática que tende a alargar-se à medida que o Banco de Portugal insiste em incorporar risco climático na avaliação de crédito às famílias.
O Vale Eficiência fechou. Eis o que resta para financiar obras em 2026
Há aqui uma contradição que vale assinalar antes de recomendar seja o que for a um senhorio: o programa mais popular de apoio a obras de eficiência energética em Portugal, o Vale Eficiência, deixou de aceitar novas candidaturas em fevereiro de 2026. O Fundo Ambiental justificou o encerramento com a falta de candidaturas e com o prazo do PRR, que termina a 30 de junho de 2026 — os mais de 20 mil vales já atribuídos, num total próximo de 25 milhões de euros, continuam válidos e serão pagos, mas quem ainda não se candidatou ficou de fora. Parte da verba remanescente foi redirecionada para o programa E-Lar, destinado a substituir eletrodomésticos a gás por versões elétricas, que por sua vez está também fechado a novas candidaturas neste momento.
Não é o fim do financiamento público, apenas uma mudança de porta. O programa Casa Eficiente, gerido pelo Fundo Ambiental, continua a subsidiar isolamento térmico, substituição de caixilharias e instalação de sistemas de energia renovável — mas exige candidatura prévia e, sobretudo, um certificado energético atual emitido por um perito ADENE antes de qualquer pedido de apoio. Quem procura financiamento maior tem ainda a linha do Banco de Fomento, que pode incluir uma bonificação do Fundo Ambiental e condições mais favoráveis do que a generalidade dos bancos comerciais. E há a via menos falada: o PPEC, financiado diretamente pelas distribuidoras de eletricidade — EDP, Endesa, Iberdrola —, com incentivos para equipamento eficiente, ainda que com dotações limitadas e calendário de candidaturas irregular. Em 2026, toda esta engrenagem passou a ser coordenada pela recém-criada Agência para o Clima, que herdou a gestão do Fundo Ambiental e dos programas financiados pelo PRR.
Para quem investe: o desconto que uma classe F já impõe no preço
Investidores que compram para arrendar têm um cálculo adicional a fazer, e poucos o fazem com rigor. Um T2 classe F em Lisboa entra hoje no mercado com um desconto implícito face a um equivalente classe B — não porque a lei já obrigue a isso, mas porque o inquilino faz as contas à fatura da EDP ou da Galp antes de assinar o contrato. Evite comprar um imóvel para arrendamento de longa duração sem primeiro pedir o certificado energético ao vendedor e sem estimar o custo de uma requalificação a dez ou quinze anos: a diretiva não vai parar de apertar, e um imóvel classe F comprado em 2026 é, com alta probabilidade, um imóvel que terá de ser reabilitado antes de 2035.
Melhor opção, para quem está a começar uma carteira de arrendamento: privilegiar imóveis já classificados C ou superior, mesmo pagando um prémio de 5% a 10% sobre um equivalente de classe inferior. A diferença compensa-se em menos anos do que parece, sobretudo em cidades onde a fiscalização de anúncios sem certificado — ou com certificado desatualizado — tem vindo a ser mais rigorosa nos portais imobiliários mais usados.
Como preparar a casa antes de anunciar
Antes de colocar qualquer imóvel à venda ou para arrendar em 2026, há um conjunto de passos que reduz o risco de surpresas a meio da negociação:
- Confirme que o certificado energético ainda está dentro do prazo de dez anos — muitos proprietários descobrem tarde que o documento caducou há vários meses.
- Peça um novo certificado a um perito qualificado ADENE se houve obras relevantes desde a última emissão, mesmo que o documento anterior ainda seja tecnicamente válido, porque uma classe desatualizada pode subvalorizar o imóvel numa negociação.
- Avalie primeiro o isolamento do telhado e das paredes exteriores — é o que mais pesa na classe final, mais do que a substituição isolada de janelas.
- Verifique a elegibilidade para o Casa Eficiente antes de contratar a obra, não depois, porque o apoio exige candidatura prévia.
- Não vale a pena instalar painéis solares como primeira intervenção se a envolvente térmica do edifício ainda for fraca — a poupança fica limitada até a casa parar de perder calor pelas paredes.
Há quem prefira adiar qualquer investimento e vender o imóvel exatamente como está, classe energética baixa incluída, aceitando um preço mais moderado em troca de velocidade na venda. Faz sentido nalguns casos, sobretudo para quem já tem outro imóvel em vista e não quer gerir uma obra à distância. Mas quem tem tempo e capital para investir entre 8.000 e 15.000 euros num isolamento térmico de um apartamento médio recupera normalmente esse valor no preço final de venda, e ainda beneficia de rendas mais altas se optar por arrendar em vez de vender.
A diretiva europeia não vai desaparecer da agenda política portuguesa nos próximos anos. Quem adia a conversa sobre a classe energética da própria casa está, na prática, a apostar que o mercado vai continuar tolerante com imóveis pouco eficientes — e os números da ADENE, com quase um quarto do parque habitacional ainda nas classes E e F, sugerem exatamente o contrário.