Em maio, uma escritura em Odivelas atrasou quase três semanas porque o certificado energético do apartamento tinha caducado dois meses antes, sem que o proprietário desse por isso. O comprador só reparou quando o advogado pediu a documentação completa para o banco. Custou uma nova visita de um perito qualificado, mais de cem euros e, sobretudo, tempo — numa altura em que a taxa de esforço já estava calculada e o crédito aprovado sob condição de escritura até ao final do mês. Casos assim tornaram-se comuns em 2026, e a razão não é burocrática por acaso: o certificado energético deixou de ser um papel arquivado na gaveta para se tornar uma peça central na negociação de qualquer imóvel em Portugal.
O que é, na prática, o certificado energético
O Certificado Energético (CE) resulta do Sistema de Certificação Energética dos Edifícios (SCE), obrigatório desde 2013 para qualquer venda ou arrendamento de habitação em Portugal. Um perito qualificado, registado na ADENE, avalia isolamento, tipo de caixilharia, sistema de aquecimento de águas, orientação solar e eficiência dos equipamentos, atribuindo uma classe entre A+ e F. Sem certificado válido, o notário pode recusar a escritura e a Câmara Municipal pode aplicar coima — a moldura sancionatória para o incumprimento vai de 250 até 3.740 euros, consoante a gravidade e se o infrator é particular ou empresa. O documento é válido por dez anos em habitação, o que explica porque tantos proprietários se esquecem dele: quem comprou casa em 2016 só vai lembrar-se do certificado quando decidir vender ou arrendar de novo, e é frequente descobrir a caducidade já em cima da escritura.
Vale sublinhar uma distinção que gera confusão constante entre vendedores: o certificado energético não é o mesmo documento que a ficha técnica de habitação, nem substitui a licença de utilização. São três papéis diferentes, emitidos por entidades diferentes, e o banco costuma exigir os três antes de libertar o crédito. Perder um deles à última hora é o motivo mais comum de escrituras adiadas que os agentes imobiliários reportam em Lisboa e no Porto.
As classes de A+ a F — e o que cada uma significa para quem vai lá viver
A escala energética portuguesa tem nove classes, de A+ (máxima eficiência) a F (mínima). Na prática do mercado, os números falam mais alto do que as letras:
- Classe A+ ou A: consumo tipicamente abaixo de 25 kWh/m² por ano, habitual em construção nova pós-2013 com isolamento térmico reforçado e, muitas vezes, painéis solares.
- Classe B ou B-: casas remodeladas com caixilharia dupla e isolamento nas paredes, comuns em reabilitações urbanas dos últimos dez anos.
- Classe C: a média do parque habitacional em zonas urbanas mais recentes, ainda aceitável para financiamento.
- Classe D e E: prédios dos anos 80 e 90 sem grandes intervenções — funcionam, mas o inverno pesa na fatura da eletricidade.
- Classe F: a mais comum em prédios de traça antiga do centro de Lisboa e do Porto, muitas vezes sem isolamento de todo, e é aqui que a nova legislação europeia vai bater com mais força.
Um apartamento T2 em classe F em Arroios pode gastar, em climatização e águas quentes, o dobro de um T2 equivalente em classe B a poucas ruas de distância. Essa diferença já não é apenas uma curiosidade técnica — é dinheiro real que sai do orçamento familiar todos os meses de inverno, e os compradores mais atentos começaram a fazer essa conta antes de assinar o contrato-promessa.
O que muda com a diretiva europeia em 2026
A revisão da Diretiva relativa ao Desempenho Energético dos Edifícios (EPBD recast), aprovada pela União Europeia em 2024, entrou na fase de transposição nacional que os Estados-membros têm de concluir até maio de 2026. Portugal está a ajustar o SCE às novas metas: os edifícios residenciais existentes têm de reduzir o consumo médio de energia primária em pelo menos 16% até 2030 face aos níveis de 2020, com uma segunda meta entre 20% e 22% até 2035. Isto não obriga, por agora, cada proprietário individual a renovar a sua casa de um dia para o outro — mas cria pressão indireta que já se sente no mercado.
É aqui que entra a parte que interessa a quem vai vender ou comprar em 2026.
Os bancos começaram a incorporar a classe energética na avaliação de risco dos créditos à habitação, e não apenas por boa vontade ambiental: o Banco Central Europeu passou a pedir aos bancos comerciais que reportem a exposição a imóveis de baixa eficiência energética como parte da avaliação de risco climático das carteiras de crédito. Na prática, isso traduz-se em spreads mais baixos para casas classe A ou B em produtos como o crédito habitação verde da CGD, do Santander ou do BPI, e em critérios mais apertados — por vezes uma avaliação bancária mais conservadora — para imóveis classe E ou F. Um proprietário que hoje financie a instalação de isolamento térmico e caixilharia nova poupar-lhe-á, em muitos casos, o equivalente a uma ou duas décimas de ponto percentual no spread, o que ao longo de trinta anos de crédito representa vários milhares de euros.
O prazo português e o Plano de Recuperação e Resiliência
Portugal tem apostado nos apoios do Fundo Ambiental e nas linhas do Plano de Recuperação e Resiliência para financiar reabilitação energética em edifícios residenciais, com comparticipações que já cobriram, em edições anteriores do programa, entre 50% e 85% do custo de obras como isolamento de fachadas, substituição de caixilharia ou instalação de bombas de calor, consoante o escalão de rendimento do agregado. As candidaturas abrem em janelas específicas e esgotam-se rapidamente — quem espera pelo aviso de abertura na imprensa generalista já chega tarde, porque os fundos costumam ficar comprometidos nas primeiras semanas.
Quanto custa obter ou renovar o certificado
Para um apartamento T2 ou T3, o valor típico cobrado por um perito qualificado ronda os 90 a 160 euros, dependendo da complexidade do edifício e da zona do país — Lisboa e Porto tendem para o topo dessa faixa. Moradias unifamiliares, com mais fachadas e sistemas a avaliar, custam normalmente entre 150 e 300 euros. A esse valor soma-se a taxa da ADENE, na ordem dos 45 a 60 euros consoante a tipologia, já incluída na maioria dos orçamentos apresentados pelos peritos. Evite escolher o perito só pelo preço mais baixo anunciado em portais de classificados: alguns cobram uma tarifa inicial baixa e depois acrescentam deslocações, levantamento de plantas em falta ou visitas adicionais que duplicam a fatura final.
Melhor opção, sobretudo se o imóvel não tem plantas atualizadas: peça sempre um orçamento fechado por escrito antes de marcar a visita, com a taxa da ADENE já discriminada.
Como a classe energética entra na negociação do preço
Os agentes imobiliários em Lisboa começam a admitir, sem grande hesitação, que um imóvel classe F recebe hoje propostas entre 3% e 8% abaixo do pedido inicial quando comparado com um equivalente classe C na mesma rua — margem que praticamente não existia há cinco anos. Parte da explicação é simples aritmética: o comprador projeta o custo de uma futura reabilitação e desconta-o do valor que está disposto a pagar. A outra parte tem a ver com o crédito: se o banco aplica um spread mais alto ou exige um LTV mais conservador para imóveis pouco eficientes, o comprador simplesmente tem menos margem financeira para pagar o preço pedido, e a negociação reflete isso quase de forma automática.
Isto funciona bem para prédios do pós-guerra e para construção dos anos 80 e 90, onde isolar paredes exteriores ou trocar caixilharia é tecnicamente simples. O problema complica-se em prédios classificados de traça pombalina ou de gaveto no Chiado e na Baixa portuense, onde o plano de pormenor de salvaguarda proíbe alterar fachadas visíveis da rua — e aí a certificação encontra um teto que nenhuma obra interior resolve sozinha. Nesses casos, a classe energética tende a ficar presa em D ou E mesmo depois de investimento significativo, e é importante que o vendedor explique isso ao comprador antes da visita, em vez de deixar a surpresa para a leitura do certificado.
Crédito verde: vale a pena perseguir a classe A?
Não vale a pena, na maioria dos casos, gastar 15 mil euros numa reabilitação térmica só para subir de classe C para classe A se o objetivo é vender dentro de um ano — o desconto no spread do comprador raramente compensa o investimento nesse horizonte curto. Compensa, isso sim, quando o proprietário vai continuar a viver na casa pelo menos mais cinco ou dez anos: aí, a poupança na fatura de eletricidade e gás soma-se ao valor de revenda mais elevado no futuro, e o crédito verde reduz o custo do financiamento da própria obra.
Antes de assinar qualquer contrato de obra, peça duas ou três simulações de crédito habitação verde a bancos diferentes — as condições variam mais entre instituições do que a maioria dos proprietários imagina, e a diferença de spread pode chegar a 0,3 pontos percentuais entre a proposta mais cara e a mais barata para o mesmo perfil de risco.
Casas antigas: o que fazer antes de pôr no mercado
Quem tem um apartamento antigo para vender ou arrendar em 2026 ganha ao tratar do certificado com meses de antecedência, não na véspera da escritura. Um perito qualificado consegue, muitas vezes, sugerir pequenas intervenções de baixo custo — vedação de caixilhos, isolamento de cobertura, substituição de uma caldeira antiga por uma bomba de calor — capazes de subir uma classe inteira sem obra estrutural. Isso muda a conversa com o comprador logo na primeira visita, em vez de forçar uma justificação defensiva quando o certificado chega tarde e revela uma classe F que ninguém esperava.
A recomendação vale também para quem arrenda: contratos de arrendamento sem certificado válido ficam juridicamente frágeis, e um inquilino mais informado pode usar a falta do documento como argumento de negociação da renda. Trate o certificado como trataria a inspeção do carro antes de o vender — um detalhe que, resolvido cedo, evita perder poder negocial no momento em que menos convém.