Antes de visitar a terceira casa da semana, faça um exercício simples: peça ao vendedor a caderneta predial e a certidão permanente, e compare os dois documentos com o que o anúncio promete. Em Portugal, a diferença entre o que está escrito no papel e o que existe no terreno é, muitas vezes, o que separa uma compra tranquila de um processo que se arrasta durante meses.
Para que serve a caderneta predial
A caderneta predial é emitida pelas Finanças e descreve o imóvel para efeitos fiscais: tipo de prédio, localização, áreas, ano de construção e o artigo matricial que lhe foi atribuído. É a partir dela que se calcula o valor patrimonial tributário (VPT) e, por consequência, o IMI que paga todos os anos à câmara municipal.
Um pormenor que surpreende muitos compradores: a caderneta não prova que a casa é legal. Prova apenas o que foi declarado às Finanças. Uma moradia que foi ampliada sem licença pode ter uma caderneta impecável e, ainda assim, não ter licença de utilização. Por isso, a caderneta deve ser lida em conjunto com a licença de utilização e com a escritura anterior, nunca sozinha.
Pode consultar a caderneta no Portal das Finanças, com o código de acesso do proprietário atual, ou pedir uma cópia no serviço de finanças da área do imóvel. Se a caderneta estiver desatualizada, o vendedor tem de apresentar a declaração de alteração (Modelo 1 do IMI) antes da escritura, e convém confirmar que essa entrega ficou registada.
O que a certidão permanente acrescenta
A certidão permanente é emitida pela Conservatória do Registo Predial e pode ser pedida online através do serviço Predial Online, no Portal da Justiça. Ao contrário da caderneta, que é fiscal, a certidão mostra a situação jurídica: quem é o proprietário inscrito, se existem hipotecas, penhoras, arrestos, servidões ou outras inscrições que limitem a venda.
Leia a certidão com atenção à data de emissão. Uma certidão de há três meses pode já não refletir uma penhora registada na semana passada. Peça sempre uma certidão recente e, se a compra for financiada, o banco vai pedir a sua própria versão de qualquer forma.
Há um caso que aparece com frequência em heranças: o imóvel continua inscrito em nome do falecido, ou só em nome de um dos herdeiros, porque a partilha nunca foi registada. Nesse cenário, a venda não pode avançar até a cadeia de titularidade estar regularizada. Quando vir um nome que não corresponde ao vendedor que está à sua frente, pare e pergunte porquê.
Quando a área não bate certo
A área que aparece na caderneta, na certidão e no anúncio nem sempre coincide. A área bruta de construção, a área útil e a área do terreno são conceitos diferentes, e os anúncios misturam-nos com frequência. Um apartamento anunciado com 95 metros quadrados pode ter 78 de área útil e 95 de área bruta, incluindo paredes, varandas e áreas comuns proporcionais.
A discrepância que mais preocupa é a que existe entre a área real e a área inscrita. Se a casa tiver sido ampliada, uma garagem fechada ou um anexo construído sem comunicação às Finanças, o VPT pode estar desalinhado com a realidade. Isso não anula a compra, mas significa que o IMI futuro e uma eventual regularização vão custar dinheiro e tempo.
Como fazer a verificação em casa
- Compare a área de implantação e a área bruta da caderneta com as medidas que consegue tirar no local, sem obsessão com os centímetros.
- Pergunte se existem anexos, alpendres fechados, sótãos transformados em habitação ou garagens acrescentadas depois da construção inicial.
- Se a diferença for grande, peça ao vendedor o projeto aprovado pela câmara municipal e a licença correspondente, que costumam estar no arquivo municipal.
- Confirme com a câmara se o processo de obra existe e se foi concluído.
Documentos para pedir ao vendedor
Além da caderneta e da certidão, há um conjunto de papéis que deve pedir logo no início. A lista não é exaustiva, mas cobre os pontos que mais costumam falhar:
- Licença de utilização ou certidão de isenção, sobretudo em moradias construídas ou remodeladas nas últimas décadas.
- Certificado energético em vigor, que é obrigatório para a venda e para o arrendamento.
- Declaração de condomínio com o valor do fundo comum de reserva e eventuais dívidas, quando se trata de fração em prédio.
- Comprovativo de que o IMI dos últimos anos foi pago. Uma dívida de IMI segue o imóvel.
- Autorização do outro cônjuge, se o imóvel for bem comum do casal, e, se for caso disso, documento que comprove a separação de bens.
Guarde uma cópia de tudo num único dossiê, em papel e em PDF. Quando o processo do banco, do notário e do advogado correm em paralelo, é muito fácil alguém pedir um documento que já existe, ou ficar com uma versão antiga de uma certidão. Um dossiê organizado por data de emissão poupa essas idas e vindas e mostra ao vendedor que está a comprar com cuidado.
Antes do contrato-promessa
O contrato-promessa de compra e venda é o momento em que o negócio ganha força jurídica, e é também o momento em que a maioria dos problemas documentais deveria já estar resolvida. Se o vendedor disser que a licença "está quase" e que trata disso depois da escritura, peça um prazo escrito e uma cláusula que suspenda o pagamento do sinal até essa regularização.
Lembre-se também dos encargos que aparecem na escritura. O IMT é pago antes do ato, com taxas que variam consoante o valor e o tipo de imóvel e a finalidade (habitação própria permanente tem tabela diferente da habitação secundária). O Imposto do Selo sobre a transmissão é de 0,8% do valor. Incluir estes números no orçamento evita a surpresa de última hora.
Erros que custam dinheiro depois da escritura
O registo predial deve ser pedido no próprio dia da escritura ou logo a seguir. Uma compra sem registo atualizado deixa o novo proprietário com um imóvel que, para o banco e para o Estado, ainda pertence ao vendedor. Confirme que a nova certidão aparece com o seu nome antes de dar a obra por concluída.
O segundo erro é tratar a caderneta como definitiva. Depois da compra, atualize a morada e a titularidade junto das Finanças, para que o IMI chegue a quem deve chegar. Quem recebe a primeira liquidação em nome do antigo dono costuma ficar a meio caminho de uma reclamação que podia ter evitado com um telefonema.
Uma última recomendação, que vale para qualquer compra: não assine nada sem ter lido a certidão e a caderneta na mesma semana. Se o vendedor não as consegue apresentar ou se os números não batem, a casa pode ser boa, mas o processo ainda não está pronto para avançar.
Quando vale a pena pagar um técnico
Nem toda a compra justifica um levantamento técnico, mas há sinais que mudam a conta. Uma casa de pedra com fissuras que se repetem nas mesmas juntas, um telhado com manchas no teto do último andar, ou uma instalação elétrica de um tempo em que ninguém pensava em quadros com disjuntores diferenciais são razões suficientes para gastar algumas centenas de euros num engenheiro ou num perito de construção antes de assinar.
O relatório dessa visita serve também como argumento na negociação. Um defeito identificado por escrito, com orçamento de reparação, dá-lhe base para pedir um desconto ou para exigir que o vendedor trate da obra antes da escritura. Sem isso, a conversa fica na palavra de um e na desconfiança do outro.
Se a compra for feita através de um mediador imobiliário, confirme que a mediação está licenciada e que o contrato de intermediação diz claramente quem paga a comissão e em que momento. A comissão é negociável em muitos casos, e é um dos pontos que mais se discutem depois, quando o negócio já correu mal.