Quem tem um quarto livre ou um T2 vago numa cidade universitária está a olhar para o calendário. As inscrições nas universidades fecham em setembro e, a partir de meados de julho, os grupos de procura de casa em Coimbra, no Porto, em Lisboa, em Braga e em Aveiro enchem-se de mensagens de pais aflitos. Para quem arrenda, este é o momento de decidir: pôr o anúncio agora, com calma, ou esperar pela corrida de setembro e aceitar o primeiro que aparecer.
Arrendar a estudantes não é igual a arrendar a uma família. O contrato é mais curto, a rotatividade é maior, e há regras fiscais que mudam consoante se arrenda a casa inteira ou apenas um quarto. Vale a pena perceber tudo isto antes de combinar o que quer que seja por telemóvel.
Casa inteira ou só um quarto: a decisão muda tudo
A primeira pergunta é simples. Tem uma casa vaga para arrendar inteira a um grupo de três ou quatro estudantes, ou tem um quarto livre na casa onde vive e quer um colega de casa que ajude a pagar as contas?
São situações fiscais diferentes. Arrendar a casa inteira gera rendimentos prediais (categoria F do IRS), tributados a uma taxa autónoma que parte dos 25% e desce conforme a duração do contrato. Arrendar um quarto na sua própria habitação tem um regime à parte, com isenção até certo limite, e é esse o ponto que mais gente desconhece.
O quarto na sua casa pode estar isento de IRS
Desde 2024, os rendimentos de arrendamento de quartos na habitação própria e permanente estão isentos de IRS até ao valor da renda máxima do programa de apoio ao arrendamento. Na prática, se arrendar um quarto a um estudante por valores em linha com o mercado e essa for a sua casa de morada, não paga imposto sobre essa renda até esse tecto.
Há condições: tem de ser a sua residência permanente, o inquilino não pode ser do seu agregado familiar, e o contrato tem de estar registado no Portal das Finanças. Quem partilha a casa e declara tudo direito acaba muitas vezes a não pagar imposto nenhum sobre aquele quarto — desde que cumpra os requisitos e guarde o comprovativo do registo.
A renda: quanto pedir num quarto em 2026
Os valores variam imenso conforme a cidade e a distância à faculdade. Em Lisboa, um quarto individual num apartamento partilhado anda à volta dos 450 a 600 € por mês, e nas zonas centrais ultrapassa isto com facilidade. No Porto, a faixa habitual situa-se entre os 350 e os 500 €. Em Coimbra, Braga e Aveiro, encontram-se quartos entre os 280 e os 400 €, embora a pressão dos últimos anos tenha empurrado tudo para cima.
Um conselho prático: defina se a renda inclui ou não as despesas. "Quarto a 400 € com tudo incluído" e "quarto a 320 € mais a sua parte da água, luz e internet" parecem coisas diferentes e atraem candidatos diferentes. Para estudantes, o "tudo incluído" costuma vencer, porque um orçamento mensal previsível pesa mais do que poupar 20 € numa conta que não controlam.
Que contrato fazer
O instinto de muita gente é não fazer contrato nenhum, sobretudo quando se trata de um quarto e de uma pessoa conhecida de conhecidos. É um erro. Sem contrato registado, não há isenção fiscal, não há prova em caso de conflito, e o estudante não consegue justificar a morada para nada — nem para a junta de freguesia, nem para apoios.
Para um quarto, basta um contrato de arrendamento de quarto, simples, com identificação das partes, valor da renda, o que está incluído, regras da casa e duração. Para uma casa inteira arrendada a um grupo, o contrato deve identificar todos os inquilinos e, idealmente, deixar claro que respondem solidariamente pela renda — ou seja, se um sair a meio do ano, os outros continuam responsáveis pelo total.
A duração e o calendário académico
O ano letivo não coincide com o ano civil, e isto cria uma dor de cabeça clássica. O estudante quer pagar de setembro a junho, dez meses, e libertar o quarto no verão. O senhorio quer o ano inteiro. A solução habitual é um contrato de doze meses com renda anual repartida, ou um contrato de dez meses que ambos sabem que termina no fim do ano letivo. Seja qual for a opção, escreva-a. "Tínhamos combinado que era só até junho" não vale nada se o papel disser outra coisa.
A caução e o que ela cobre
Pedir uma caução é normal e recomendável. O habitual são um a dois meses de renda, entregues no início e devolvidos no fim, descontados eventuais estragos que ultrapassem o desgaste normal. Faça um inventário com fotografias no dia da entrada — o estado das paredes, do colchão, dos eletrodomésticos. Sem esse registo, qualquer discussão sobre estragos no fim do ano transforma-se na palavra de um contra a do outro.
Atenção a um pormenor que gera muitos conflitos: uma marca de copo na secretária ou o desbotar de uma parede ao fim de um ano são desgaste normal, e não se descontam da caução. Um buraco na parede ou um vidro partido, sim.
Fiadores, recibos e o resto da papelada
Com estudantes, é frequente quem assina e quem paga não serem a mesma pessoa. Quase sempre é um dos pais que garante a renda. Peça que o encarregado de educação conste como fiador no contrato, ou pelo menos que assine como responsável solidário. É a sua única rede de segurança real se as transferências começarem a falhar a partir de fevereiro.
Emita recibo de renda eletrónico através do Portal das Finanças todos os meses, mesmo nos casos de isenção. O recibo não é opcional: é a forma de declarar o rendimento e de manter o contrato em ordem. Quem salta esta parte para "simplificar" descobre o problema no ano seguinte, quando precisa de provar alguma coisa e não tem como.
Conviver com um estudante em casa: as regras que evitam atritos
Se arrenda um quarto na casa onde vive, o contrato resolve o dinheiro, mas não resolve o dia a dia. Combine logo no início as três coisas que mais separam pessoas debaixo do mesmo tecto: o barulho à noite, a limpeza dos espaços comuns e as visitas. Não precisa de um regulamento de dez páginas. Precisa de uma conversa honesta antes de a pessoa trazer as malas, em vez de uma série de bilhetes passivo-agressivos colados ao frigorífico em novembro.
Quem já passou por isto sabe que o estudante perfeito no papel — recomendado, pontual a pagar — pode ser um pesadelo se cozinhar às duas da manhã e nunca lavar uma loiça. A entrevista de meia hora antes de fechar negócio poupa-lhe meses de irritação.
O alojamento local não é a resposta para o verão
Muitos senhorios pensam: arrendo a estudantes de setembro a junho e nos meses de verão ponho a casa em alojamento local para turistas. Cuidado. O alojamento local tem licenciamento próprio, regras de condomínio e, em várias zonas das grandes cidades, está suspensa a atribuição de novas licenças. Misturar os dois regimes sem perceber as regras de cada um é a forma mais rápida de apanhar uma coima. Se a ideia é render no verão, estude primeiro se a sua zona o permite.
Comece agora, não em setembro
A melhor altura para anunciar um quarto ou uma casa para estudantes é entre o fim de junho e o início de agosto. Quem espera por setembro arrenda à pressa, sem escolher o inquilino e muitas vezes abaixo do valor que conseguiria. Quem se antecipa tem candidatos a mais, pode falar com calma com cada um e fechar o contrato com quem realmente lhe dá confiança.
Tire boas fotografias com luz natural, escreva um anúncio claro que diga exatamente o que está incluído, e responda depressa às mensagens — nesta corrida, o quarto bem fotografado e com resposta rápida sai sempre primeiro. O resto resolve-se com um contrato em ordem e uma conversa franca antes de entregar as chaves.