Em julho, uma agente imobiliária de Alfama recebeu a mesma pergunta pela quinta vez na semana: "Este apartamento já tem licença de Alojamento Local?" Há três anos, essa pergunta praticamente não se colocava — bastava comprar, pintar as paredes e submeter o pedido na Câmara Municipal. Em 2026, é a primeira coisa que qualquer comprador com intenção de arrendar a turistas pergunta, porque em boa parte do centro histórico de Lisboa e do Porto a resposta é simplesmente não.
O boom do Alojamento Local esbarrou num muro chamado zona de contenção
A Lei do Mais Habitação, aprovada em 2023, deu às câmaras municipais o poder de suspender novas licenças de AL em edifícios de apartamentos dentro de áreas classificadas como zonas de contenção absoluta ou relativa. Lisboa e Porto foram as primeiras a desenhar mapas detalhados, freguesia a freguesia, e continuam a rever esses limites com regularidade, ajustando ruas inteiras de contenção relativa para absoluta conforme a pressão turística local. O resultado prático, três anos depois, é que quem compra hoje um T1 na Baixa ou em Miragaia a pensar no Airbnb está, com grande probabilidade, a comprar um imóvel que só pode ser arrendado a longo prazo. Isto não é uma nuance jurídica menor — é a diferença entre uma rentabilidade bruta de 7% ao ano e uma de 4%, no melhor dos casos. Alguns compradores estrangeiros, habituados a mercados sem este tipo de zonamento, ainda chegam à primeira reunião com a agência convencidos de que o registo AL é uma formalidade automática. Não é, e a câmara municipal costuma responder em poucos dias a um pedido de informação prévia sobre o estatuto de uma morada específica, o que devia ser o primeiro telefonema de qualquer processo de compra com fins turísticos.
Isto mudou o comportamento de quem investe. Até 2022, o cálculo era simples: comprar perto do centro, decorar bem, publicar no Booking.com e na Airbnb, e esperar uma rentabilidade bruta de 6% a 8% ao ano. Hoje esse cálculo exige uma pergunta prévia que muitos investidores ainda ignoram — e que lhes custa caro quando descobrem, já depois da escritura, que o número de registo AL nunca vai chegar.
Como saber se um imóvel ainda pode ter licença
Antes de avançar com qualquer oferta, vale a pena confirmar três coisas junto da câmara municipal ou de um advogado especializado em direito imobiliário:
- Se a morada consta da lista de zonas de contenção absoluta (onde não há novas licenças, ponto final) ou relativa (onde pode haver um número limitado, sujeito a sorteio ou lista de espera)
- Se o edifício é um prédio de apartamentos ou uma moradia unifamiliar — as moradias continuam, na maioria dos concelhos, fora das restrições
- Se existe já um registo AL anterior associado à fração, porque em vários municípios a licença pode transitar com o imóvel em determinadas condições, e essa é muitas vezes a única forma prática de comprar algo com AL ativo numa zona já fechada
Um imóvel com AL já registado e ativo, numa rua onde a câmara fechou novas entradas, vende normalmente 10% a 15% acima de um equivalente sem licença. Não é vaidade do vendedor — é o preço de algo que deixou de se poder fabricar.
Lisboa e Porto perderam a exclusividade que tinham há cinco anos
Quem acompanha os portais de imóveis nota a mesma tendência há vários trimestres: o volume de anúncios de "investimento com potencial AL" desceu no centro histórico das duas grandes cidades e subiu com clareza noutras zonas. O Algarve continua a absorver capital, sobretudo em concelhos como Lagos, Tavira e Olhão, onde o AL convive melhor com moradias e onde as câmaras não aplicaram restrições comparáveis às de Lisboa. O Douro, com o turismo enoturístico a crescer ano após ano, tornou-se destino de investidores que procuram casas de quinta reabilitadas para arrendamento de curta duração.
Cidades secundárias como Aveiro, Viseu e Évora também ganharam espaço nas conversas de agentes imobiliários da rede Century 21 e da RE/MAX, que reportam mais consultas de investidores a perguntar por moradias com jardim ou quintal — precisamente o tipo de imóvel que escapa às zonas de contenção pensadas para prédios urbanos densos. Évora, em particular, beneficia da procura por turismo cultural de fim de semana vindo de Lisboa, com estadias mais curtas e preços por noite que já rivalizam com bairros secundários da capital.
E se o objetivo não for o AL, mas sim o arrendamento tradicional de longa duração? Aí o cenário inverte-se: o centro histórico de Lisboa e do Porto volta a ser atrativo, porque a oferta de T1 e T2 para arrendar a residentes é hoje mais escassa nessas zonas do que há três anos, e as rendas mensais acompanharam essa escassez.
Antes de comprar para arrendamento turístico, verifique isto
Comprar para AL em 2026 exige mais diligência do que em 2019, e não apenas por causa das zonas de contenção. Há regras de condomínio que, desde a revisão do regime, permitem às assembleias de condóminos opor-se ao AL numa fração com maioria qualificada — algo que antes era praticamente impossível de travar. Antes de fechar negócio, peça sempre a ata da última assembleia de condóminos e confirme se o tema já foi discutido, porque um veto de condomínio pode surgir meses depois da compra e inutilizar todo o plano de negócio. Peça também ao vendedor cópia do livro de reclamações e do último relatório de inspeção, se existirem, e não aceite apenas a palavra de que "está tudo em ordem". Um bom advogado imobiliário resolve esta verificação em poucos dias úteis, e o custo — normalmente entre 500 e 1 500 euros, dependendo da complexidade — é insignificante comparado com o risco de comprar um imóvel que nunca vai gerar a receita esperada. Nenhum destes passos aparece automaticamente na proposta de um agente apressado a fechar negócio antes do fim do mês, por isso cabe ao comprador exigi-los por escrito.
Vale também confirmar o estado do certificado energético, obrigatório desde 2013 para qualquer venda ou arrendamento, porque plataformas como a Booking.com já começam a destacar essa informação nas fichas dos alojamentos, e um imóvel classificado E ou F pesa nas avaliações dos hóspedes quando o verão aperta. Um apartamento em Lagos ou em Faro sem ar condicionado eficiente, com classificação energética fraca, perde reservas em julho e agosto — precisamente os meses que sustentam a rentabilidade anual de um AL algarvio.
A recomendação prática é direta: se procura rentabilidade de curto prazo com liquidez para revender depressa, o Algarve continua a ser a aposta mais líquida do país, com procura estrangeira consolidada e um mercado de revenda ativo. Se procura valorização de médio prazo com menos concorrência, cidades como Évora ou Viseu oferecem entrada mais barata e margem de crescimento que Lisboa já não tem.
Vale a pena investir em Alojamento Local em 2026?
Depende do que já possui e do que está disposto a fazer. Quem já tem uma licença AL ativa numa zona hoje fechada está sentado em cima de um ativo que subiu de valor precisamente por já não se poder replicar — e vender essa licença junto com o imóvel, em vez de a deixar caducar, costuma ser a decisão financeiramente mais sensata. Quem está a começar do zero, sem propriedade nenhuma, deve olhar primeiro para o mapa de zonas de contenção do concelho que lhe interessa antes de visitar uma única casa, porque poupa semanas de procura inútil.
O erro mais caro continua a ser o mesmo de sempre: apaixonar-se por um apartamento na Baixa lisboeta, assinar o contrato-promessa, e só depois descobrir junto da câmara que aquela freguesia está em contenção absoluta desde 2023. Isso não é um imprevisto do mercado — é uma informação pública, disponível antes de qualquer visita, que continua a apanhar compradores desprevenidos porque poucos agentes a mencionam sem serem questionados diretamente.